Договор купли-продажи земельного участка

08 June 2026

Договор купли-продажи земельного участка - это нотариально удостоверенная сделка, по которой продавец передает земельный участок в собственность покупателя, а покупатель оплачивает согласованную сторонами цену.

В Украине земельный участок является объектом недвижимого имущества, поэтому его продажа требует тщательной проверки документов, кадастрового номера, права собственности, целевого назначения, ограничений, арестов, аренды и других юридических рисков.

Просто подписать договор между сторонами недостаточно. Договор купли-продажи земельного участка обязательно удостоверяется нотариусом, а право собственности покупателя регистрируется в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.

Оставить заявку 067 939 40 12

Что такое договор купли-продажи земельного участка

Договор купли-продажи земельного участка - это документ, который подтверждает переход права собственности на землю от продавца к покупателю.

В договоре указываются:

✅ данные продавца;

✅ данные покупателя;

✅ кадастровый номер земельного участка;

✅ площадь участка;

✅ местоположение;

✅ целевое назначение;

✅ основание приобретения права собственности продавцом;

✅ цена продажи;

✅ порядок расчетов;

✅ сведения об обременениях или их отсутствии;

✅ права и обязанности сторон;

✅ момент перехода права собственности;

✅ порядок государственной регистрации права.

После удостоверения договора нотариус проводит государственную регистрацию права собственности покупателя.

Когда нужен договор купли-продажи земли

Такой договор нужен, если собственник хочет продать земельный участок, а покупатель - приобрести его в собственность.

Чаще всего договор заключают относительно:

✅ земельного участка под жилым домом;

✅ земли для строительства и обслуживания жилого дома;

✅ садового или дачного земельного участка;

✅ земли для ведения личного крестьянского хозяйства;

✅ сельскохозяйственной земли;

✅ коммерческого земельного участка;

✅ земельного участка под склад, магазин или производственный объект;

✅ земельного участка, полученного по наследству;

✅ земельного участка после приватизации.

Для каждого вида земли могут быть свои особенности продажи.

Что обязательно проверить перед покупкой земельного участка

Перед подписанием договора нужно провести юридическую проверку земельного участка.

Важно проверить:

✅ зарегистрировано ли право собственности продавца;

✅ есть ли кадастровый номер;

✅ совпадает ли площадь в документах и ГЗК;

✅ какое целевое назначение земли;

✅ нет ли арестов;

✅ нет ли ипотеки;

✅ нет ли судебных споров;

✅ не находится ли земля в аренде;

✅ нет ли преимущественного права покупки;

✅ не является ли участок предметом наследственного спора;

✅ не накладываются ли границы на соседние участки;

✅ нет ли самовольного строительства;

✅ не нарушаются ли права супругов, детей или совладельцев.

Покупка земли без проверки может привести к потере денег, судебным спорам или невозможности пользоваться участком по назначению.

Оставить заявку 067 939 40 12

Какие документы нужны для продажи земельного участка

Перечень документов зависит от вида земельного участка, основания приобретения права и семейного положения сторон.

Обычно нужны:

✅ паспорт продавца;

✅ РНОКПП продавца;

✅ паспорт покупателя;

✅ РНОКПП покупателя;

✅ документ, подтверждающий право собственности на земельный участок;

✅ выписка из Государственного реестра вещных прав;

✅ выписка из Государственного земельного кадастра;

✅ кадастровый номер земельного участка;

✅ нормативная денежная оценка, если нужна;

✅ экспертная денежная оценка, если нужна для сделки;

✅ согласие супруга или супруги продавца, если участок является общей совместной собственностью;

✅ согласие супруга или супруги покупателя, если требуется;

✅ документы о семейном положении;

✅ справка об отсутствии задолженности, если ее требует нотариус;

✅ документы об отсутствии обременений;

✅ документы относительно преимущественного права покупки, если речь идет о сельскохозяйственной земле;

✅ доверенность, если действует представитель.

Нотариус может потребовать дополнительные документы в зависимости от конкретной ситуации.

Кадастровый номер земельного участка

Кадастровый номер - это уникальный цифровой номер земельного участка в Государственном земельном кадастре.

Без кадастрового номера продать земельный участок практически невозможно.

Кадастровый номер позволяет проверить:

✅ местоположение участка;

✅ площадь;

✅ целевое назначение;

✅ границы;

✅ категорию земель;

✅ наличие информации в ГЗК.

Если земельный участок не имеет кадастрового номера, перед продажей нужно пройти процедуру его присвоения.

Целевое назначение земельного участка

Целевое назначение показывает, для чего именно может использоваться земля.

Например:

✅ для строительства и обслуживания жилого дома;

✅ для ведения личного крестьянского хозяйства;

✅ для садоводства;

✅ для товарного сельскохозяйственного производства;

✅ для коммерческого использования;

✅ для размещения производственных или складских объектов.

Перед покупкой нужно убедиться, что целевое назначение соответствует планам покупателя.

Если покупатель хочет строить дом, а участок имеет другое назначение, может понадобиться изменение целевого назначения.

Оценка земельного участка при продаже

Во время продажи земли может понадобиться оценка земельного участка.

В зависимости от ситуации это может быть:

✅ нормативная денежная оценка;

✅ экспертная денежная оценка;

✅ отчет об оценке;

✅ выписка о НДО.

Нормативная денежная оценка часто используется для налогов и арендной платы.

Экспертная денежная оценка показывает рыночную стоимость земельного участка и может использоваться для нотариального оформления, расчета платежей и подтверждения цены.

Что проверяет нотариус перед удостоверением договора

Нотариус проверяет не только личности сторон, но и правовой статус земельного участка.

Нотариус может проверить:

✅ документы продавца и покупателя;

✅ право собственности продавца;

✅ наличие участка в ГЗК;

✅ кадастровый номер;

✅ целевое назначение;

✅ обременения;

✅ аресты;

✅ ипотеку;

✅ запреты;

✅ судебные споры;

✅ семейное положение продавца;

✅ согласие второго супруга;

✅ наличие преимущественного права покупки;

✅ уплату необходимых налогов и сборов.

Если есть проблемы с документами, нотариус может отказать в удостоверении договора или отложить сделку до устранения недостатков.

Оставить заявку 067 939 40 12

Порядок заключения договора купли-продажи земельного участка

Процедура обычно состоит из нескольких этапов.

1. Проверка документов

Стороны или юрист проверяют документы на землю, право собственности, кадастровый номер, целевое назначение и возможные обременения.

2. Подготовка к сделке

Собираются документы, получаются выписки, справки, оценка, согласие супруга и другие необходимые документы.

3. Согласование условий договора

Стороны согласовывают:

✅ цену;

✅ порядок расчетов;

✅ дату подписания;

✅ кто оплачивает расходы;

✅ порядок передачи участка;

✅ ответственность сторон.

4. Нотариальное удостоверение договора

Договор подписывается сторонами у нотариуса. Нотариус удостоверяет договор после проверки документов.

5. Государственная регистрация права собственности

После удостоверения договора нотариус регистрирует право собственности покупателя в Государственном реестре вещных прав.

6. Получение выписки из реестра

Покупатель получает выписку, которая подтверждает его право собственности на земельный участок.

Форма договора купли-продажи земельного участка

Договор купли-продажи земли заключается в письменной форме и удостоверяется нотариально.

В договоре обязательно нужно указать:

✅ стороны договора;

✅ предмет договора;

✅ кадастровый номер;

✅ площадь земельного участка;

✅ местоположение;

✅ целевое назначение;

✅ правоустанавливающий документ продавца;

✅ цену;

✅ порядок расчетов;

✅ заявления продавца об отсутствии обременений;

✅ права и обязанности сторон;

✅ порядок передачи участка;

✅ момент перехода права собственности;

✅ порядок разрешения споров.

Без нотариального удостоверения и государственной регистрации покупатель не приобретет полноценное право собственности на земельный участок.

Образец договора купли-продажи земельного участка

Ниже приведен ориентировочный образец договора. Его нельзя использовать без адаптации под конкретную сделку, поскольку каждый земельный участок имеет свои особенности.

ОБРАЗЕЦ

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

г. ____________
“_” ____________ 20 года

Мы, гражданин Украины ФИО продавца, дата рождения ____________, РНОКПП ____________, паспорт ____________, зарегистрированный по адресу: ____________, далее - Продавец, с одной стороны,

и гражданин Украины ФИО покупателя, дата рождения ____________, РНОКПП ____________, паспорт ____________, зарегистрированный по адресу: ____________, далее - Покупатель, с другой стороны,

вместе далее - Стороны, действуя добровольно, осознавая значение своих действий, без принуждения, обмана или влияния тяжелых обстоятельств, заключили этот договор о следующем.

1. Предмет договора

1.1. Продавец передает в собственность Покупателю, а Покупатель принимает в собственность земельный участок, принадлежащий Продавцу на праве частной собственности.

1.2. Характеристики земельного участка:

✅ площадь: ________ га;

✅ кадастровый номер: ____________________;

✅ местоположение: ____________________;

✅ категория земель: ____________________;

✅ целевое назначение: ____________________;

✅ форма собственности: частная.

1.3. Земельный участок отчуждается без изменения его целевого назначения.

2. Основание права собственности продавца

2.1. Земельный участок принадлежит Продавцу на основании _______________, выданного/удостоверенного ____________________ “” ____________ 20 года.

2.2. Право собственности Продавца зарегистрировано в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество, что подтверждается выпиской/информацией из реестра.

3. Цена договора и порядок расчетов

3.1. Продажа земельного участка осуществляется по договоренности Сторон по цене ____________ грн.

3.2. Расчет между Сторонами осуществляется в порядке, согласованном Сторонами, с соблюдением требований действующего законодательства Украины.

3.3. Продавец подтверждает получение денежных средств в полном объеме до подписания настоящего договора / в момент подписания договора / путем безналичного перевода согласно платежным документам.

3.4. После проведения расчетов Стороны не имеют друг к другу претензий по оплате стоимости земельного участка.

4. Заявления и гарантии продавца

4.1. Продавец заявляет и гарантирует, что на момент заключения настоящего договора:

✅ земельный участок принадлежит ему на законных основаниях;

✅ земельный участок не продан, не подарен и не отчужден другим лицам;

✅ земельный участок не находится под арестом;

✅ земельный участок не находится в ипотеке или залоге, если иное не указано в договоре;

✅ по земельному участку отсутствуют судебные споры, о которых Продавцу известно;

✅ земельный участок не является вкладом в уставный капитал юридического лица;

✅ отсутствуют права третьих лиц, которые препятствуют заключению настоящего договора;

✅ Покупателю сообщена вся существенная информация о земельном участке;

✅ самовольное строительство на земельном участке отсутствует / имеется и описано отдельно;

✅ заключение договора не нарушает прав малолетних, несовершеннолетних, нетрудоспособных лиц или других лиц.

5. Права и обязанности сторон

5.1. Продавец обязуется передать Покупателю земельный участок в состоянии, которое соответствует условиям настоящего договора.

5.2. Покупатель обязуется принять земельный участок и оплатить его стоимость в согласованном порядке.

5.3. Покупатель после государственной регистрации права собственности имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком в соответствии с его целевым назначением и требованиями законодательства.

5.4. Стороны обязуются предоставить нотариусу все документы, необходимые для удостоверения настоящего договора и государственной регистрации права собственности.

6. Переход права собственности

6.1. Право собственности на земельный участок переходит к Покупателю с момента государственной регистрации такого права в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.

6.2. Государственная регистрация права собственности Покупателя осуществляется после нотариального удостоверения настоящего договора.

7. Расходы по договору

7.1. Расходы, связанные с заключением, нотариальным удостоверением настоящего договора, государственной регистрацией права собственности и уплатой обязательных платежей, Стороны несут в следующем порядке: ____________________.

7.2. Налоги, сборы и другие платежи оплачиваются в соответствии с требованиями действующего законодательства Украины.

8. Ответственность сторон

8.1. Стороны несут ответственность за достоверность предоставленных документов и сведений.

8.2. В случае сокрытия существенных обстоятельств виновная сторона возмещает другой стороне убытки в порядке, предусмотренном законом.

9. Разрешение споров

9.1. Все споры, возникающие из настоящего договора, Стороны пытаются решить путем переговоров.

9.2. Если спор невозможно решить путем переговоров, он подлежит рассмотрению в судебном порядке в соответствии с законодательством Украины.

10. Заключительные положения

10.1. Настоящий договор заключен в письменной форме и нотариально удостоверен.

10.2. Договор вступает в силу с момента его нотариального удостоверения.

10.3. Стороны подтверждают, что содержание договора им понятно, условия соответствуют их действительной воле, договор не является фиктивным или притворным.

10.4. Договор составлен в экземплярах, каждый из которых имеет одинаковую юридическую силу.

11. Реквизиты и подписи сторон

Продавец:
ФИО: ____________________
Паспорт: ____________________
РНОКПП: ____________________
Адрес: ____________________
Подпись: ____________________

Покупатель:
ФИО: ____________________
Паспорт: ____________________
РНОКПП: ____________________
Адрес: ____________________
Подпись: ____________________

Нотариальное удостоверение:
Настоящий договор удостоверен ____________________, нотариусом ____________________ нотариального округа.
Зарегистрировано в реестре за № ____________.

Оставить заявку 067 939 40 12

Важные предостережения к образцу договора

Приведенный образец является ориентировочным. На практике нотариус готовит договор с учетом конкретной ситуации.

Договор нужно адаптировать, если:

✅ земельный участок находится в общей собственности;

✅ продавец состоит в браке;

✅ покупатель состоит в браке;

✅ земельный участок сельскохозяйственного назначения;

✅ есть преимущественное право покупки;

✅ участок находится в аренде;

✅ на участке есть здания;

✅ есть ограничения или сервитуты;

✅ продавец действует через представителя;

✅ покупатель является юридическим лицом;

✅ сделка заключается с рассрочкой платежа;

✅ расчет проводится через банк;

✅ есть наследственная история права собственности.

Преимущественное право покупки земельного участка

Для отдельных земель, особенно сельскохозяйственного назначения, может действовать преимущественное право покупки.

Это означает, что перед продажей нужно проверить, имеет ли другое лицо право первоочередно купить этот земельный участок.

Преимущественное право может иметь:

✅ арендатор земельного участка;

✅ другое лицо, определенное законом;

✅ субъект, которому передано преимущественное право.

Если преимущественное право нарушено, сделка может быть оспорена.

Продажа земельного участка, который находится в аренде

Если земельный участок передан в аренду, его продажа возможна, но покупатель должен понимать последствия.

После продажи:

✅ договор аренды обычно продолжает действовать;

✅ новый собственник становится стороной арендных отношений;

✅ арендатор может иметь преимущественное право покупки;

✅ условия аренды нужно проверить до сделки;

✅ арендные платежи после перехода права могут принадлежать новому собственнику.

Перед покупкой такого участка нужно обязательно проверить договор аренды.

Продажа земельного участка с домом

Если на земельном участке расположен дом или другая недвижимость, нужно проверить документы и на землю, и на здания.

Важно проверить:

✅ право собственности на дом;

✅ технический паспорт;

✅ соответствие площади;

✅ введен ли объект в эксплуатацию;

✅ нет ли самовольного строительства;

✅ соответствует ли адрес;

✅ зарегистрировано ли право в реестре;

✅ совпадают ли владельцы дома и земли.

В таких случаях может оформляться продажа дома вместе с земельным участком.

Когда нотариус может отказать в удостоверении договора

Нотариус может отказать, если сделка не соответствует закону или есть риски.

Распространенные причины:

✅ нет кадастрового номера;

✅ право собственности продавца не зарегистрировано;

✅ есть арест или запрет;

✅ есть ипотека без согласия ипотекодержателя;

✅ отсутствует согласие супруга;

✅ есть судебный спор;

✅ не соблюдено преимущественное право покупки;

✅ документы содержат ошибки;

✅ площадь не совпадает с ГЗК;

✅ целевое назначение имеет ограничения;

✅ продавец не имеет права отчуждать участок;

✅ есть сомнения в дееспособности сторон;

✅ документы поддельные или вызывают сомнения.

Налоги и расходы при продаже земельного участка

При заключении договора могут возникать налоги, сборы и нотариальные расходы.

На размер платежей влияют:

✅ срок нахождения участка в собственности;

✅ количество продаж в течение года;

✅ резидентский статус сторон;

✅ вид земельного участка;

✅ цена договора;

✅ оценка земли;

✅ статус продавца;

✅ родственные отношения сторон;

✅ требования нотариуса.

Перед сделкой нужно заранее рассчитать все расходы, чтобы не возникло недоразумений в день подписания.

Как помогает юридическая компания «Могол Альфа»

Юридическая компания «Могол Альфа» помогает покупателям и продавцам земельных участков безопасно оформить договор купли-продажи.

Мы помогаем с такими вопросами:

✅ консультация по продаже или покупке земли;

✅ проверка земельного участка перед сделкой;

✅ проверка кадастрового номера;

✅ получение выписки из ГЗК;

✅ получение выписки из Реестра вещных прав;

✅ проверка арестов, ипотек и запретов;

✅ проверка целевого назначения;

✅ проверка аренды и преимущественного права;

✅ подготовка документов для нотариуса;

✅ сопровождение сделки у нотариуса;

✅ анализ проекта договора;

✅ сопровождение покупки земли с домом;

✅ сопровождение продажи сельскохозяйственной земли;

✅ помощь при выявлении проблем в документах.

Вывод

Договор купли-продажи земельного участка - это важный нотариальный документ, который подтверждает переход права собственности на землю от продавца к покупателю.

Перед заключением договора нужно проверить документы, кадастровый номер, целевое назначение, обременения, аренду, преимущественное право покупки, согласие супруга и другие юридические риски.

Образец договора можно использовать только как ориентир. Реальный договор должен готовить нотариус или юрист с учетом конкретного земельного участка и документов сторон.

Юридическая компания «Могол Альфа» поможет проверить земельный участок, подготовить документы, сопроводить нотариальное оформление и защитить интересы покупателя или продавца.

Оставить заявку 067 939 40 12

SEO-блок

Что такое договор купли-продажи земельного участка

Какие документы нужны для продажи земельного участка

Что проверить перед покупкой земли

Порядок заключения договора купли-продажи земли

Образец договора купли-продажи земельного участка

Преимущественное право покупки земельного участка

Продажа земельного участка, который находится в аренде

Когда нотариус может отказать в удостоверении договора

Налоги и расходы при продаже земельного участка

Как помогает юридическая компания «Могол Альфа»