Инвестиционная недвижимость: учет, налогообложение и важность профессионального сопровождения

09 January 2025

Инвестиционная недвижимость — выгодный актив, но ее учет и налогообложение нуждаются в особом внимании. Как правильно вести бухгалтерию, оценивать активы, вычислять данные и соответствовать законодательным нормам? В этой статье мы рассмотрим основные принципы учета и налогообложения инвестиционной недвижимости, чтобы избежать ошибок и штрафов.

Доверьте учет инвестиционной недвижимости профессионалам! Наша бухгалтерская компания обеспечивает точность финансовых операций, правильную налоговую отчетность и оптимизацию расходов.

Заказать звонок

Налогообложение Инвестиционной Недвижимости: НДС

Если инвестиционная недвижимость учитывается по справедливой стоимости, то плательщик имеет право на налоговый кредит, поскольку такая недвижимость является частью внеоборотных активов. Это подтверждается нормами ЧП(С)БУ 1 «Общие требования к финансовой отчетности», пунктом 188.1 Кодекса (ПК) и аналогичными положениями. Протест в случае ликвидации инвестиционной недвижимости формально не подпадает под действие пункта 189.9 НК, применяемого к начислению налогового обязательства на балансовую стоимость. В таких ситуациях, во избежание недоразумений, обратитесь за индивидуальной консультацией в Государственную налоговую службу.

В случае, когда инвестиционная недвижимость учитывается по первоначальной стоимости (ПС), применяются те правила, что и для учета основных средств, в том числе НДС при ликвидации инвестиционной недвижимости (пункт 189.9 ТК).

Налогообложение Инвестиционной Недвижимости: Единый Налог

Плательщики единого налога 3 отражают только доходы, которые определены группой Налоговым кодексом. Следует отметить, что доходы от переоценки объектов инвестиционной недвижимости, оцененных по справедливой стоимости, не считаются денежными доходами и не входят в перечень доходов в материальной нематериальной форме, определенной пунктом 292,3 ТК. Таким образом, учет инвестиционной недвижимости не оказывает никакого влияния на плательщиков единого налога.

Недвижимость как составляющая основных средств

Определение недвижимости

Недвижимость охватывает земельные участки и объекты, например здания и сооружения, расположенные на земле (в соответствии с ч. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Украины). На балансе компании недвижимость может быть как собственностью, так и арендованной на условиях денежной аренды (лизинга). С точки зрения бухгалтерии, это материальные активы, срок полезного использования которых превышает один год, что соответствует основным средствам (согласно п. 4 НП(С)БУ 7 «Основные средства»).

Исторический контекст

До введения ЧП(С)БУ 32 «Инвестиционная недвижимость» в 2007 году и ЧП(С)БУ 27 «Необоротные активы, удерживаемые для продажи и прекращенная деятельность» в 2003 году, вся недвижимость считалась частью основных средств в составе внеоборотных активов. также, она учитывалась на субсчетах, таких как:

• 101 - "Земельные участки";
• 102 - "Капитальные расходы на улучшение земель";
• 103 - «Дома и сооружения».

Современный подход к учету недвижимости

В настоящее время не вся недвижимость классифицируется как основные средства. Есть дополнительные критерии, принимающие статус недвижимости. Для того чтобы объекты недвижимости считались основными затратами, они должны использоваться для производства, поставки товаров, предоставления услуг или для административных целей. Такая недвижимость называется операционной в терминах НП(С)БУ 32. Если недвижимость не отвечает этим критериям, возможны другие варианты классификации.

Важно запомнить

Не вся недвижимость к основным средствам!

Недвижимость вне основных средств

Классификация недвижимости

Недвижимость, не входящая в состав основных средств, в бухгалтерском учете распределяется следующим образом:

• Объекты продаж в течение 12 месяцев : Эти объекты считаются запасами (товарами) и учитываются на субсчете 286 «Необоротные активы и группы выбытия, удерживаемые для продажи». Они отличаются от ОС-недвижимости и инвестиционной недвижимости сроком хранения, что не позволяет считать их необратимыми активами.
• Недвижимость для аренды или капиталовложения: это объекты, сданные в аренду или удерживаемые для увеличения капитала (прибыли), а также недвижимость, которая только строится с этим наделом. Она классифицируется как инвестиционная недвижимость и учитывается по субсчету 100 «Инвестиционная недвижимость».
• Недвижимость процесса строительства Эти объекты могут использоваться как операционная недвижимость (в составе ОС) или быть предназначены для дальнейшей продажи. Они учитываются по субсчету 151 «Капитальное строительство».

Особенности учета

Давайте подробнее рассмотрим, как ведется учет инвестиционной недвижимости и чем он отличается от учета основных средств.

Существует недвижимость, которая не доступна категории основных средств, и она учитывается по субсчетам 100, 151 и 286.

Понятие инвестиционной недвижимости

Определение

Инвестиционная недвижимость – это объекты, такие как земельные участки, здания или их части, находящиеся в собственности или финансовой аренде. Они используются для получения арендных доходов и/или увеличения капитала, но не для производственных целей, поставок товаров, предоставления услуг, административных задач или продаж в рамках обычной деятельности (согласно п. 4 НП(С)БУ 32).

Заказать звонок

Отличие от операционной недвижимости

Если недвижимость используется для производственных целей, поставок, предоставления услуг или административных задач, определена она операционной.

Условия признания

Чтобы классифицировать недвижимость как инвестиционную, необходимо выполнить три условия:

• Арендные доходы: Объекты используют для получения арендных платежей, причем аренда является операционной, то есть временной, без передачи права собственности или долгосрочной аренды.
• Увеличение капитала: Объекты включены в стоимость продаж и возможной продажи в долгосрочной перспективе, неограниченной 12 месяцами.

Примеры инвестиционной недвижимости

Согласно п. 5 НП(С)БУ 32, типичными примерами являются:

• Земельные участки использованы для долгосрочного увеличения капитала. Если цель использования не определена, они считаются поддерживаемыми для роста капитала.
• Здания, являющиеся собственностью предприятия и предоставляемые в аренду по операционным договорам.

Учет и отчетность

Инвестиционная недвижимость учитывается на субсчете 100 «Инвестиционная недвижимость», формально входящем в счета группы 10 «Основные средства». В финансовой отчетности она отражается отдельно в строке 1015 г. «Инвестиционная недвижимость».

Что не относится к инвестиционной недвижимости

Объекты, не отвечающие критериям

Не считается инвестиционной недвижимостью, согласно пп. 5.1-5.6 НП(С)БУ 32, следующие объекты:

• Операционная недвижимость: Объекты, которые на данный момент используются как операционная недвижимость или планируются для такого использования в будущем.
• Строительство или продажа : Строящиеся, совершенствующиеся или поддерживаемые объекты продажи с назначением в пределах обычной хозяйственной деятельности, в частности в течение 12 месяцев.
• Финансовая аренда: Объекты, передаваемые в финансовую аренду (лизинг) другому предприятию. такие объекты списываются с баланса арендатора и отображаются на балансе арендатора.

Другие исключения

Согласно определению, инвестиционной недвижимостью не могут быть:

• Транспортные средства, машины и оборудование: против того, что они могут сдаваться в аренду, они являются движимым имуществом. Их нельзя считать инвестиционными активами из-за ограниченного срока полезного использования и быстрой амортизации. Инвестиционной недвижимостью могут быть только земельные участки и здания, расположенные на земле.

Идентификация объекта инвестиционной недвижимости

Единица учета

Инвестиционная недвижимость учитывается как отдельная единица, которая может включать земельный участок, здание (или его часть), а также активы, которые вместе с недвижимостью создают целевой комплекс, генерирующий денежные потоки (п. 9 НП(С)БУ 32).

Частичное использование объекта

Благодаря определению «чьи ее части» можно разделить здание на два учетных объекта: основные средства и инвестиционную недвижимость (абз. 1 п. 6 НП(С)БУ 32). Это возможно при условии, что объекты могут быть проданы отдельно или переданы в финансовую аренду. Например, возможна продажа части квартиры в корпоративном общежитии.

Нераздельные части

Если части недвижимости не подлежат отдельной продаже, есть два варианта: классификация как основные средства или как инвестиционная недвижимость. Например, если предприятие использует административное здание под офис, но дает несколько комнат в аренду, и при этом отдельная продажа невозможна без нарушения цельности, объект инвестиционной недвижимостью, если преимущественно используется для получения арендной платы и/или увеличения капитала (абз. 1п .6 НП(С)БУ 32).

Критерии «преимущества» в использовании недвижимости

Определение преимущества

Понятие «преимущественно» в использовании объекта недвижимости может быть определено с помощью стоимостного критерия, устанавливаемого предприятием самостоятельно. Это отражается в приказе об учетной политике, подобно другим элементам, где есть право выбора. НП(С)БУ 32 не содержит четких инструкций по этим критериям, но логика подсказывает два подхода:

• Натуральный критерий: Если большая часть площади объекта используется как инвестиционная недвижимость, объект учитывается как инвестиционная недвижимость.ʼ
• Стоимостной критерий: Если стоимость сдаваемой в аренду части объекта превышает другое, объект рассматривается как инвестиционная недвижимость.

Установление критериев

НП(С)БУ 32 не определяет количественные пределы для этого критерия. Предприятие должно самостоятельно разместить и подтвердить его в заявлении об учетной политике, установив, например, 50%, 75%, 90% и т.п.

Заказать звонок

Инвестиционная недвижимость: методы оценки в учете

Первоначальная стоимость

Инвестиционная недвижимость, приобретенная или созданная, учитывается на балансе по первоначальной стоимости (ПС) (пункты 10-13 НП(С)БУ 32). Это аналогичный учет основных средств по НП(С)БУ 7. ПВ включает:

• Суммы, заплаченные поставщиком
• Регистрационное собрание, государственная пошлина
• Невозвращенные косвенные налоги
• Юридические и комиссионные расходы
• Прочие расходы, связанные с приобретением и вводом в эксплуатацию

Если недвижимость приобретена за кредит, НО утверждена договорной стоимостью, а проценты по кредиту включаются в финансовые расходы. Есть отдельные правила для определения ПВ при самостоятельном разработке и денежной аренде.

Оценка на дату баланса

На дату баланса инвестиционная недвижимость оценивается в соответствии с учетной политикой предприятия. Оценка может производиться по:

• Справедливая стоимость (СВ) : Используется, если СВ возможна достоверно, что требует наличия активного рынка в местности. Объекты СВ не амортизируются, но регулярно переоцениваются.
• Первоначальной стоимостью (ПВ): Такой подход аналогичен учету основных средств. Начисляется амортизация и может признаваться потеря от уменьшения полезности в соответствии с НП(С)БУ 28. Это подходит в возможном использовании.

Выбор метода оценки

Выбранный метод оценки должен быть зафиксирован в заявлении об учетной политике и выдается всем подобным объектам, без использования различных оценок для разных объектов инвестиционной недвижимости.

Нужна ли независимая оценка для определения стоимости инвестиционной недвижимости?

в соответствии с нашей точки зрения, независимая оценка не является обязательной. Для определения справедливой стоимости (СВ) инвестиционной недвижимости услуги профессионального независимого оценщика не предъявляются требованиям, согласно НП(С)БУ 32. Протест такой оценщик становится необычным в случае проведения переоценки основных средств (ОС) для бухгалтерского учета, соответственно в статью 7 Закона. Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессионально-оценочной деятельности в Украине» от 12.07.2001 № 2658. Вопрос о том, есть ли наличие независимого оценивания нарушением этого закона, остается открытым. Эта статья регулирует переоценку самых основных средств, которым можно утверждать, что в соответствии с НП(С)БУ такие объекты следует считать инвестиционной недвижимостью, а не основными средствами. Особенно важно учесть, что речь идет об оценке "для целей бухгалтерского учета", подчеркивающей приоритетность требований НП(С)БУ/МСФО.

Раскрытие информации в финансовой отчетности

В то же время, в примечаниях к финансовой отчетности следует предоставить информацию о том, как проводилось определение СВ инвестиционной недвижимости — привлекался ли субъект оценочной деятельности или нет (п. 35.2 НП(С)БУ 32).

Переоценка Инвестиционной Недвижимости

Инвестиционная недвижимость, оцениваемая по принципу стоимости (ПС), вообще не подлежит переоценке (п. 18 НП(С)БУ 32).

Первоначальная или Справедливая: Какая оценка имеет приоритет?

В вопросе выбора между первоначальной и справедливой стоимостью, приоритетная оценка за справедливую стоимость (СВ). Это подтверждаются ключевыми положениями НП(С)БУ 32:

1. Первоочередность Справедливой стоимости Справедливая стоимость упоминается первой в документе (абзац 1 пункта 16 НП(С)БУ 32). Только в случае, если его достоверное определение невозможно, допускается использование первоначальной стоимости (ПВ).
2. Требования к раскрытию Причина Предприятие обязано раскрыть причины, по которым не удалось достоверно применить справедливую стоимость (подпункт 35.7.1 НП(С)БУ 32). Это означает, что предприятие должно объяснить, почему не получилось подхода на основе СВ.
3. Использование первоначальной стоимости как исключение первоначальной стоимости только в особых случаях, например, при оценке части объекта. В случае невозможности достоверно применить СО такой части, вся недвижимость, к которой она принадлежит, может учитываться по ПВ как основное средство (абзац 2 пункта 6 НП(С)БУ 32).
4. Условия использования Первоначальной стоимости по МСБУ Согласно Международным стандартам бухгалтерского учета (МСБУ), оценка инвестиционной недвижимости по ПВ разрешается только при неактивной для рынка подобной недвижимости (например, при наличии нескольких недавних сделок и несоответствии на цену рынка), а также при отдельных альтернативных достоверных оценок справедливой стоимости (например, на основании прогнозирования дисконтированного денежного потока) (пункт 53 МСБУ 40).

Оценка составных частей инвестиционной недвижимости

При оценке инвестиционной недвижимости потеряло не только саму недвижимость, но и дополняющие ее объекты. Определяя справедливую стоимость инвестиционной недвижимости, следует руководствоваться следующим правилом (пункт 23 НП(С)БУ 32):

• Неотъемлемые части здания Если объект является неотъемлемой частью здания, он включается в расчет справедливой стоимости. Примером могут служить лифты или кондиционеры.
• Обособленные Основные средства Если это другие основные средства, которые используются в инвестиционной недвижимости и могут быть отделены от них (например, проданы отдельно), то они учитываются по первоначальной стоимости как обычные объекты основных средств. Примером является мебель, разный инвентарь, оборудование и т.д.

Заказать звонок