Налог на недвижимое имущество в 2025 году: ставки, льготы и порядок расчета
06 April 2025
Налог на недвижимое имущество является обязательным для собственников недвижимости в Украине В 2025 году действуют новые ставки, льготы и правила для расчета этого налога. расчет суммы налога
- Налоговая декларация по налогу на недвижимое имущество, отличное от земельного участка
- Образец заполнения обновленной формы декларации по налогу на недвижимость
Налог на недвижимое имущество: общие сведения
Налог на недвижимое имущество в Украине (официально - налог на имущество, отличное от земельного участка, или налог на недвижимость) является частью системы налогов на имущество, регулируемое Налоговым кодексом Украины (ст. 266 ТК) Это комплексный налог, в состав которого входят также земельный налог. налог на недвижимое имущество в местные бюджеты, как и другие налоги на имущество (ст. 10 НК).
Плательщики налога на недвижимость в 2025 году
Налог на недвижимое имущество уплачивают физические и юридические лица, включая нерезидентов, являющихся владельцами жилой и/или нежилой недвижимости (ст. 266.1 ТК). Важно отметить, что физические лица-предприниматели (ФЛП) также являются плательщиками этого налога, однако они подпадают под те же правила, что и обычные физические лица, поскольку регистрация недвижимости на ФЛП отсутствует — она ведется только на физическое лицо или юридическое лицо (разъяснение ГНС 106.01 ЗИР).
Основным условием уплаты налога является право собственности на недвижимость, которое должно быть зарегистрировано в Государственном реестре прав на недвижимое имущество (Госреестр), хотя во время военного состояния доступ к этому реестру ограничен.
Вот основные моменты, которые следует учесть:
- Налог платят и нерезиденты.
- Физические лица, в том числе предприниматели, не начисляют налог самостоятельно — это делает ГНС, используя информацию из Госреестра.
- Юридические лица самостоятельно исчисляют налог и представляют декларацию.
- Для физических лиц и предпринимателей существуют отдельные правила налогообложения недвижимости, в том числе в отношении жилой недвижимости, регулируемой пп. 266.7.1 НК, а также льгота, указанная в пп.
- Существуют специальные правила для недвижимости, находящейся в долевой или общей собственности (пп. 266.1.1 ТК).
Обратите внимание, что налог для физических лиц насчитывает ГНС, и для них применяются несколько иные правила, в частности, в отношении жилой недвижимости.
Как рассчитывается налог на недвижимое имущество в 2025 году
Базой для налогообложения налогом на недвижимое имущество является общая площадь объекта недвижимости, включая его доли как жилой, так и нежилой недвижимости. Налог рассчитывается по следующей формуле:
Налог на недвижимость = общая площадь (м²) × ставка налога (%) × МЗП на 01.01 (грн)
Ставки налога устанавливаются органами местного самоуправления (сельскими, поселковыми, городскими советами или советами объединенных территориальных общин) с учетом типов недвижимых объектов и их зональности. Ставка не может превышать 1,5% минимальной заработной платы (МЗП), установленной на 1 января соответствующего года, за 1 м² площади объекта налогообложения.
Максимальные ставки налога на недвижимость в 2025 году составляют:
- 120 грн за 1 м² (при условии МЗП в 8000 грн).
Для сравнения, в 2024 году максимальная ставка составляла:
- 106,50 грн за 1 м² (при МЗП в 7100 грн).
Если физическое или юридическое лицо является собственником жилой недвижимости и его общая площадь превышает 300 м² для квартиры или 500 м² для дома, сумма налога увеличивается на 25 000 грн в год за каждый такой объект (или долю в нем).
Различия в расчете и уплате налога на недвижимое имущество для физических и юридических лиц
Процедура расчета и уплаты налога на недвижимость отличается для физических и юридических лиц.
Расчет и представление декларации налога на недвижимость:
|
Кто вычисляет |
Период, за который рассчитывается |
Нужно ли подавать декларацию |
Источник данных для исчисления налога |
Уплата налога |
|
Юридические лица |
Текущий отчетный год (например, в 2025 году начисляется и уплачивается налог за 2025 год, учитывая МЗП на 01.01.2025) (пп. 266.7.5 ТК) |
Так |
На основе документов, подтверждающих право собственности |
Авансовыми взносами ежеквартально |
|
Физические лица |
За предыдущий отчетный год (в 2025 году начисляется и уплачивается налог за 2024 год, учитывая МЗП на 01.01.2024) (пп. 266.7.2 ТК) |
Нет |
Данные Госреестра, документы, подтверждающие право собственности |
Разовым платежом после ППР |
Для физических лиц существуют определенные особенности в расчете налога, в частности, применяются льготы по площади для жилой недвижимости (пп. 266.7.1 НК; льготы по площади — пп. 266.4.1 НК) Установлены следующие нормативы для "необлагаемого налогом минимума" площади:
Необлагаемая налогом площадь жилой недвижимости для физических лиц:
|
Тип недвижимости |
Не облагаемый налогом минимум (площадь, не подлежащая налогообложению) |
|
Квартиры |
> 60 м² |
|
Дома |
> 120 м² |
|
Квартира + дом |
> 180 м² |
Если общая площадь жилой недвижимости превышает 300 м² для квартир или 500 м² для домов, сумма налога увеличивается на 25 000 грн. в год за каждый такой объект.
Срок уплаты и декларирования налога на недвижимое имущество: для физических и юридических лиц
Налог на недвижимое имущество уплачивается и декларируется в зависимости от типа плательщика и особенностей его деятельности.
Срок декларирования и уплаты налога на недвижимое имущество:
|
Тип плательщика |
Срок декларирования |
Срок оплаты |
|
Юридические лица |
Обычная ситуация: не позднее 20 февраля отчетного года (с ежеквартальной разбивкой налога) (пп. 266.7.5 ТК) |
Авансовыми взносами ежеквартально — до 30 числа месяца, следующего за отчетным кварталом (пп. 266.10 ТК) |
|
Для вновь (нововведенного) объекта недвижимости: в течение 30 календарных дней со дня возникновения права собственности |
Начиная с месяца, в котором возникло право собственности, до 30 числа месяца, следующего за отчетным кварталом. |
|
|
Физические лица |
— |
В течение 60 дней со дня вручения ППР (пп. 266.10 ТК) |
НПР (налоговое уведомление-решение) с соответствующими реквизитами направляется налогоплательщикам до 1 июля года, следующего после отчетного года. К примеру, в 2025 году плательщикам присылается ППР за 2024 год.
Налог на недвижимость при общей собственности: кто платит и как рассчитывается
В случае общей долевой или совместной собственности на недвижимое имущество, когда оно принадлежит нескольким лицам, правила уплаты налога на недвижимость изменяются.
Как уплачивается налог на недвижимость в случае общей собственности:
|
Тип общей собственности |
Кто платит налог на недвижимость |
|
Совместная долевая собственность нескольких человек |
Каждый человек платит налог за свою долю |
|
Совместная совместная собственность нескольких человек, но не поделена в натуре |
Одно из лиц, определенное по их согласию, если другое не установлено судом |
|
Совместная совместная собственность нескольких человек, разделенная между ними в натуре |
Каждый человек платит налог за свою долю |
Что является объектом обложения налогом на недвижимость
Объектом обложения налогом на недвижимость является жилая и нежилая недвижимость, а также частицы в таких объектах. Рассмотрим, что именно подпадает под категории жилой и нежилой недвижимости в соответствии с Налоговым кодексом.
НЕДВИЖИМЫЙ ИМУЩЕСТВО, КОТОРЫЕ ПОДПАДАЕТ ПОД НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ (НЕ ВКЛЮЧАЕТ ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ)
- Жилая недвижимость:
- Жилые дома, дома усадебного типа, пристройки жилых домов, квартиры, коттеджи, комнаты в многоквартирных (коммунальных) квартирах, садовые и дачные дома.
- Нежилая недвижимость:
- Гостиничные здания, офисные здания, торговые помещения, гаражи, промышленные здания, склады, здания для публичных мероприятий (казино, игровые залы), хозяйственные (приусадебные) здания и другие помещения.
Примечание: Жилая недвижимость должна быть зарегистрирована в соответствии с действующим законодательством как объект жилищного фонда (п. 14.1.129 ТК).
Дом усадебного типа — это дом, расположенный на отдельном земельном участке, состоящий из жилых и вспомогательных помещений (например, прихожая, кухня, коридор, туалет, кладовая и т.п.).
Налог на недвижимость и объекты незавершенного строительства
Объекты незавершенного строительства не подлежат налогообложению налогом на недвижимость. Это объясняется тем, что исчисление налога осуществляется на основе данных Государственного реестра, а право собственности на вновь имущество возникает только после завершения строительства (ст. 331 Гражданского кодекса Украины). К моменту завершения строительства лицо считается собственником не самого объекта недвижимости, а материалов и оборудования, которые используются в процессе строительства или будут использованы в будущем. (разъяснение ГУ ГНС в Днепропетровской области
Недвижимость, не подлежащая налогообложению
Не вся недвижимость подлежит налогообложению. Существует категория недвижимости, не являющаяся объектом налогообложения или освобожденная от налога из-за льгот. Список такой недвижимости и ее особенности приводим в таблице:
Недвижимость, освобожденная от налога на недвижимость (2025)
|
Категория недвижимости |
Особенности необлагаемой недвижимости |
|
Объекты жилой и нежилой недвижимости |
Состоят в собственности органов государственной власти, местного самоуправления или организаций, удерживаемых за счет государственного или местного бюджета, и являются неприбыльными. |
|
Расположены в зонах отчуждения и обязательного отселения по определению закона. |
|
|
Состоят в собственности общественных организаций лиц с инвалидностью и их предприятий. |
|
|
Объекты недвижимости, принадлежащие религиозным организациям используются исключительно для уставной деятельности, включая благотворительные учреждения. |
|
|
Расположены в зоне проведения операции Объединенных сил/АТО с 14 апреля 2014 г. до завершения операции. |
|
|
Недвижимость на временно оккупированных или территориях активных боевых действий. |
|
|
Жилая недвижимость |
Непригодна для проживания из-за аварийного состояния по решению органов местного самоуправления. |
|
Объекты жилой недвижимости, принадлежащие детям-сиротам, детям, лишенным родительской опеки, и многодетным семьям (не более одного объекта на ребенка). |
|
|
Объекты, принадлежащие детям с инвалидностью, воспитываемые одинокими родителями, а также многодетным семьям (воспитывают 5 и более детей). |
|
|
Общежития и постройки детских домов семейного типа. |
|
|
Здания учебных заведений (дошкольных и общеобразовательных), если они используются только для предоставления образовательных услуг. |
|
|
Нежилая недвижимость |
Используется малым и средним бизнесом в малых архитектурных формах и рынках (МАФы). |
|
Санаторно-курортные заведения для детей и другие некоммерческие детские оздоровительные заведения. |
|
|
Спортивные учреждения, центры олимпийской подготовки, спортивные школы и другие некоммерческие спортивные организации. |
|
|
Промышленные здания, используемые в хозяйственной деятельности, без сдачи в аренду, лизинг или ссуду. |
|
|
Сельскохозяйственные здания, не сдающиеся в аренду, лизинг или ссуду. |
Перечень таких объектов утверждается Минреинтеграцией и другими уполномоченными органами, в частности, приказом от 22.12.2022 № 309.
Местные льготы на налог с недвижимости
Кроме перечисленных ранее объектов, не подлежащих обложению, органы местного самоуправления (ОМС) могут вводить дополнительные льготы для определенных категорий объектов недвижимости на своей территории (пп. 266.4.2 ТК). Это может касаться, например, неприбыльных организаций или льгот, предоставляемых физическим лицам в зависимости от их имущественного положения и доходов.
Предоставляется ли освобождение от налога на недвижимость, используемого ВСУ
Нет, освобождение от налога на недвижимость для объектов, используемых вооруженными силами Украины, не предусмотрено. Поскольку это не предусмотрено Налоговым кодексом Украины, такие объекты не получают ни скидку, ни освобождение от налога (объяснение ГУ ГНС в Тернопольской области).
Налог на недвижимость в случае сдачи в аренду части необлагаемой налогом недвижимости
Если часть промышленного здания (по коду 125 ДК 018:2000) сдается в аренду, налог на недвижимость уплачивается только за часть здания, которая была передана в аренду. Например, если общая площадь здания составляет 500 м2, а в аренду передано 200 м2, то налог уплачивается только за арендуемые 200 м2 (объяснение ГУ ГНС в Запорожской области).
Налог на недвижимость в условиях военного времени 2025
Во-первых, есть категории жилой и нежилой недвижимости, которые освобождены от налогообложения, как указано в таблице и пп. 69.22 подразд.
Во-вторых, из-за обстоятельств военного времени органы местного самоуправления (ОМС) могут изменять порядок налогообложения для объектов недвижимости, которые получили незначительные повреждения, пригодные для восстановления и использования по целевому назначению. Они могут:
- Устанавливать пониженную ставку налога для таких объектов по сравнению с той, которая определена на территории для конкретных видов недвижимости.
- Освобождать от уплаты налога на недвижимость.
Информацию о подаче сообщения о поврежденном или уничтоженном имуществе в результате боевых действий, террористических актов или диверсий можно найти в буклете на сайте Минреинтеграции.
Если изменения в недвижимости произошли в середине года, налогоплательщик имеет право подать уточняющую декларацию. Принципиально, что освобождение от налога на базе пп. 69.22 подраздел. 10 Переходных положений НК не считается налоговой льготой (объяснение 106.05 ГНС ЗИР).
Уплата налога на недвижимость при продаже имущества
При продаже недвижимости обязанность уплаты налога распределяется следующим образом (согласно пп. 266.8.1 НК, разъяснение ГНС):
- Предыдущий владелец платит налог за период с 1 января года продажи до начала месяца, когда было прекращено право собственности. То есть, за месяц продажи налог не взимается.
- Новый владелец начинает платить налог с месяца, когда он стал владельцем недвижимости.
Как провести проверку данных о недвижимости в ГНС
Для того чтобы налог на недвижимость был правильно начислен, плательщики имеют возможность подать письменное заявление в ГНС по своему налоговому адресу для проведения проверки следующих данных:
- информация об объектах жилой и/или нежилой недвижимости, в частности, их доли, принадлежащие налогоплательщику;
- размер общей площади этих объектов недвижимости;
- наличие права на налоговую льготу;
- размер ставки налога;
- сумма начисленного налога (пп. 266.7.3 НК).
Если между данными, предоставленными налогоплательщиком, и имеющимися в налоговых органах обнаружены разногласия (в частности, относительно права собственности), ГНС по налоговому адресу плательщика производит корректировку суммы налога и направляет (вручает) новое налоговое уведомление.
Использование жилой недвижимости как офиса для юридического лица
Подобные вопросы возникают и по льготам на недвижимость для физических лиц, если в их жилой недвижимости зарегистрировано юридическое лицо (пп. 266.4.3 ТК, разъяснение ГНС). К примеру, если владелец юридического лица зарегистрировал офис своего предприятия в собственной квартире. Важно отметить, что для этого не обязательно представлять информацию о таком офисе в форме 20-ОПП — достаточно указать эту квартиру как юридический адрес предприятия.
Использование жилой недвижимости физическим лицом для предпринимательской деятельности
Что касается льгот для физических лиц, то они не применяются, если объект жилой недвижимости используется для получения доходов, в частности, в пределах предпринимательской деятельности (пп. 266.4.3 НК, разъяснение ГНС).
Спрашивается, как налоговая служба обнаруживает использование жилой недвижимости, например, квартиры или дома, для предпринимательской деятельности. Регистрация ФЛП не означает автоматическое использование объекта под бизнес, однако проблемы могут возникнуть, если ФЛП указал такую недвижимость в форме 20-ОПП. Важно тщательно выбирать, какие объекты указываются в такой форме, особенно если предпринимательская деятельность имеет место в жилом доме, например, при производстве мебели или дверей.
