Учет ремонта арендованного помещения

21 November 2023

Ремонт арендованного помещения в бухгалтерии

Перед тем как зафиксировать ремонт, бухгалтер должен ответить на вопрос: "Что за ремонт?" Здесь важны не технические детали, а сугубо экономичные. Технические детали не играют решающей роли. Этот подход одинаков одинаков независимо от того, является ли здание собственным или арендованным.

Например, согласно действующим техническим стандартам, ремонт здания можно классифицировать как текущий или капитальный. Решающую роль здесь играет техническая сложность ремонта. Для этого есть особые технические эталоны (ДСТУ), о которых строители обязаны знать. Однако в учете по НП(С)БУ есть только два варианта отражения ремонта основных средств за счет собственника (арендатора):

• Расходы на ремонт и техническое обслуживание признаются в отчетном периоде, в котором они были понесены. Это означает, что затраты на ремонт распределяются на 92 "Административные расходы", 93 "Расходы на сбыт", 949 "Прочие операционные расходы", 91 "Общепроизводственные расходы" и 23 "Производственные расходы" в зависимости от использования объекта в хозяйственной деятельности арендатора ;
• Арендуемые основные средства увеличиваются как объект основных средств. Это означает, что затраты на ремонт признаются в субсчете 153 "Приобретение (изготовление) других внеоборотных материальных активов", а балансовая стоимость арендуемых основных средств впоследствии увеличивается в субсчете 117 "Прочие необоротные материальные активы" (см. "Краткое содержание счетов").

Кроме того, эти два "бухгалтерских" варианта не обязательно связаны с привычными понятиями текущего и капитального ремонта в ДСТУ. К примеру, капитальный ремонт не обязательно увеличивает стоимость основного средства для целей бухгалтерского учета. На самом деле учет может быть смешанным, когда часть затрат на тот же ремонт направлена на увеличение стоимости основного средства, тогда как другая часть является обычными затратами текущего периода. Как следует поступать в таких ситуациях?

Примечание: Расходы на модернизацию, модификацию, достройку, дооборудование, реконструкцию или реставрацию арендованных помещений, что приводит к увеличению экономических выгод от их использования, являются отдельным новым внеоборотным активом - счет 117 "Прочие необоротные материальные активы".

Бухгалтеры должны ответить на единственный вопрос, изложенный в п. 15 НП(С)БУ 7 "Основные средства": "Приведет ли ремонт к увеличению экономических выгод от использования объекта основных средств в будущем?

При этом такой ответ следует дать по каждой статье сметы расходов на ремонт, поскольку смета расходов на ремонт может включать оба вида расходов на ремонт.

Оставить заявку 067 341 76 94

Ремонт и улучшение

Описанные выше два метода учета ремонтов с экономической точки зрения соответствуют двум типам ремонтов – обычный ремонт и ремонт по улучшению. Различия между ними заключаются в следующем.

Юридические аспекты ремонта арендуемого помещения: кто кому должен платить?

На возмещение затрат на ремонт оказывают влияние и юридические аспекты. Так, если ремонт осуществляется за счет арендодателя и арендодатель возмещает арендатору все расходы, то ремонт по сути является услугой, которую арендатор предоставляет арендодателю. В этом случае услугой является организация ремонтных работ для арендодателя. В договоре аренды должно быть определено, кто за что отвечает и как должен производиться ремонт. Общая практика выглядит следующим образом:

• Текущий ремонт осуществляется за счет арендатора, поскольку по договору аренды арендатор обязан удерживать здание в надлежащем состоянии и вернуть его арендодателю в том же состоянии, в котором оно было передано в аренду (ч. 1 ст. 776 Гражданского кодекса);
• Капитальный ремонт – за счет арендодателя (часть 2 статьи 776 Гражданского кодекса);
• Улучшение (реновация, модернизация, реконструкция) – с согласия обеих сторон. Арендатор требует согласия арендодателя (статья 778 Гражданского кодекса). Следует отметить, что если арендатор осуществил улучшение без согласия арендодателя и не может их обособить, он не имеет права требовать возмещения стоимости таких улучшений (часть 5 статьи 778 Гражданского кодекса).

Если арендатор получает вознаграждение от лизингодателя, целесообразно документально подтвердить получение такого вознаграждения актом выполненных работ/оказанных услуг. Также целесообразно указать это в договоре аренды. Следует отметить, что ГКУ предусмотрено три вида ремонта одновременно: текущий, капитальный и улучшающий. Четкого предела между ними договор не проводит. Поэтому следует придерживаться "бухгалтерского" подхода ЧП(С)БУ 7, приведенного выше.

Оставить заявку 067 341 76 94

Когда улучшение арендованного имущества считаются новыми основными средствами

Напоминаем, что арендуемые основные средства не признаются на балансе арендатора. Поэтому бухгалтер не может напрямую увеличить его стоимость. Единственный выход из этой ситуации – создать так называемый объект улучшения, который, как уже неоднократно упоминалось, является отдельным (несколько "виртуальным") основным средством на субсчете 117. Об этом четко указано в плане счетов. Условием, однако, является то, что ремонт производит именно арендатор, а не арендодатель.

В этом случае необходимо выбрать срок полезного использования и метод амортизации. Логично, что это ожидаемый срок аренды и прямолинейный метод амортизации. Плательщики единого налога и плательщики налога на прибыль, не определяющие налоговые разницы, могут это сделать. То же касается налогоплательщиков с низким уровнем дохода на общей системе налогообложения.

Однако в общей системе налогообложения, определяющей налоговые разницы, крупным компаниям с высокой доходностью следует обратить внимание на требования налогового законодательства. Это необходимо для того, чтобы не допустить возникновения излишних налоговых разниц. Это связано с тем, что налоговые органы рекомендуют включать такие "виртуальные" объекты в виде улучшений арендованного имущества в группу "другие основные средства", то есть в группу 9.

Однако с 23 мая 2020 года группа 9 имеет право на пять лет ускоренной амортизации оборудования, введенного в эксплуатацию в период с 1 января 2020 по 31 декабря 2030 года (Переходные положения НКУ, подраздел 4, пункт 43-1). Однако здесь есть несколько "но". Во-первых, это только право, а не обязанность. Во-вторых, НКУ устанавливает следующие условия:

• основные средства не используются;
• основные средства должны использоваться в бизнесе и не должны продаваться или сдаваться в аренду другим лицам.

Поэтому не следует рисковать с ускоренной амортизацией для таких объектов. Если ускоренная амортизация желательна, целесообразно получить индивидуальную налоговую консультацию в налоговой службе.

Примечание: Во избежание ненужных налоговых разниц крупные плательщики налога на прибыль должны выбирать для своих улучшений срок полезного использования не более 12 лет.

Налоговый учет расходов на ремонт арендованного помещения

Нюансы налогового учета расходов на ремонт состоят в следующем:

• Арендаторы, как правило, имеют право на налоговый кредит на расходы по ремонту, если они ремонтируют здания, используемые для коммерческой деятельности;
• Если арендатор получает компенсацию расходов от арендодателя, ответственность за уплату налога несет арендатор;
• В случае, если арендатор оплачивает ремонт самостоятельно, а арендодатель не несет затрат на ремонт, и арендатор возвращает арендодателю помещение вместе с отремонтированным помещением, это дарование. Согласно приведенному выше разъяснению налоговых органов, арендатор обязан уплатить налог со стоимости товаров, работ и услуг, приобретенных для ремонта. Однако меньшая сумма НДС подлежала бы уплате, если бы она была рассчитана на остаточную стоимость в месяце возврата. В таком случае компаниям следует обратиться за индивидуальной налоговой консультацией в Государственную налоговую администрацию во избежание переплаты НДС;
• Если арендодатель – физическое лицо (не предприниматель) и арендатор осуществляет ремонт, не компенсируемый таким физическим лицом, арендодатель получает дополнительное благо в виде стоимости ремонта. Также необходимо удержать и уплатить налог на доходы физических лиц и сбор.

Оставить заявку 067 341 76 94

Проводки: ремонт арендованного помещения