Інвестиційна нерухомість: облік, оподаткування та важливість професійного супроводу

09 January 2025

Інвестиційна нерухомість — вигідний актив, але її облік та оподаткування потребують особливої ​​уваги. Як правильно вести бухгалтерію, оцінювати активи, обчислювати дані та відповідати законодавчим нормам? У цій статті ми розглянемо основні принципи обліку та оподаткування інвестиційної нерухомості, щоб ви могли уникнути помилок і штрафів.

Довірте облік інвестиційної нерухомості професіоналам! Наша бухгалтерська компанія забезпечує точність у фінансових операціях, правильну податкову звітність та оптимізацію витрат.

Замовити дзвінок

Оподаткування Інвестиційної Нерухомості: ПДВ

Якщо інвестиційна нерухомість обліковується за справедливою вартістю (СВ), то платник має право на податковий кредит, оскільки така нерухомість є частиною необоротних активів. Це підтверджується нормами НП(С)БО 1 «Загальні вимоги до фінансової звітності», пунктом 188.1 Кодексу (ПК) та аналогічними положеннями. Протест, у разі ліквідації інвестиційної нерухомості, формально не підпадає під дію пункту 189.9 ПК, що застосовується до нарахування податкового зобов'язання на балансову вартість. У таких ситуаціях, для уникнення непорозумінь, зверніться за індивідуальною консультацією до Державної податкової служби.

У випадку, коли інвестиційна нерухомість обліковується за первісною вартістю (ПВ), застосовуються ті правила, що й для обліку основних засобів, у тому числі ПДВ при ліквідації інвестиційної нерухомості (пункт 189.9 ПК).

Оподаткування Інвестиційної Нерухомості: Єдиний Податок

Платники єдиного податку 3 відображають лише ті доходи, які визначені групою Податковим кодексом. Варто зазначити, що доходи від переоцінки об'єктів інвестиційної нерухомості, оцінених за справедливою вартістю, не вважаються грошовими доходами і не входять до переліку доходів у матеріальній нематеріальній формі, визначеній пунктом 292,3 ПК. Таким чином, облік інвестиційної нерухомості не має жодного впливу на платників єдиного податку.

Нерухомість як складова основних засобів

Визначення нерухомості

Нерухомість охоплює земельні ділянки та об'єкти, як-от будівлі та споруди, що розташовані на землі (відповідно до ч. 1 ст. 181 Цивільного кодексу України). На балансі підприємства нерухомість може бути як власністю, так і орендованою на умовах фінансової оренди (лізингу). З точки зору бухгалтерії, це матеріальні активи, строк корисного використання яких перевищує один рік, що відповідає основним засобам (згідно з п. 4 НП(С)БО 7 «Основні засоби»).

Історичний контекст

До введення НП(С)БО 32 «Інвестиційна нерухомість» у 2007 році та НП(С)БО 27 «Необоротні активи, утримувані для продажу, та припинена діяльність» у 2003 році, вся нерухомість вважалася частиною основних засобів у складі необоротних активів. також, вона обліковувалася на субрахунках, таких як:

• 101 — «Земельні ділянки»;
• 102 — «Капітальні витрати на поліпшення земель»;
• 103 — «Будинки та споруди».

Сучасний підхід до обліку нерухомості

У наш час не вся нерухомість класифікується як основні засоби. Існують додаткові критерії, які приймають статус нерухомості. Для того, щоб об'єкти нерухомості вважалися основними витратами, вони повинні використовуватися для виробництва, постачання товарів, надання послуг або для адміністративних цілей. Така нерухомість називається операційною в термінах НП(С)БО 32. Якщо нерухомість не відповідає цим критеріям, можливі інші варіанти класифікації.

Важливо запам'ятати

Не вся нерухомість до основних засобів!

Нерухомість поза основними засобами

Класифікація нерухомості

Нерухомість, що не входить до складу основних засобів, у бухгалтерському обліку розподіляється наступним чином:

• Об'єкти для продажу протягом 12 місяців : Ці об'єкти вважаються запасами (товарами) і обліковуються на субрахунку 286 «Необоротні активи та групи вибуття, утримувані для продажу». Вони відрізняються від ОЗ-нерухомості та інвестиційної нерухомості строком зберігання, що не дозволяє вважати їх необоротними активами.

• Нерухомість для оренди або капіталовкладення : це об'єкти, що здані в оренду або утримуються для збільшення капіталу (прибутку), а також нерухомість, яка лише будується з цим наділом. Вона класифікується як інвестиційна нерухомість та обліковується за субрахунком 100 «Інвестиційна нерухомість».

• Нерухомість процесу будівництва : Ці об'єкти можуть використовуватися як операційна нерухомість (у складі ОЗ) або бути призначені для подальшого продажу. Вони обліковуються за субрахунком 151 «Капітальне будівництво».

Особливості обліку

Давайте докладніше розглянемо, як ведеться облік інвестиційної нерухомості та чим він відрізняється від обліку основних засобів.

Існує нерухомість, яка не доступна до категорії основних засобів, і вона обліковується за субрахунками 100, 151 та 286.

Поняття інвестиційної нерухомості

Визначення

Інвестиційна нерухомість — це об'єкти, такі як земельні ділянки, будівлі або їх частини, що знаходяться у власності або фінансовій оренді. Вони використовуються для отримання орендних доходів та/або збільшення капіталу, але не для виробничих цілей, постачання товарів, надання послуг, адміністративних завдань або продажу в рамках звичайної діяльності (згідно з п. 4 НП(С)БО 32).

Замовити дзвінок

Відмінність від операційної нерухомості

Якщо нерухомість використовується для виробничих цілей, постачання, надання послуг або адміністративних завдань, визначена вона операційною.

Умови визнання

Щоб класифікувати нерухомість як інвестиційну, необхідно виконати три умови:

• Орендні доходи : Об'єкти використовують для отримання орендних платежів, причому оренда є операційною, тобто тимчасовою, без передачі права власності або довгострокової оренди.

• Збільшення капіталу : Об'єкти включені до вартості продажу та можливого продажу в довгостроковій перспективі, необмеженій 12 місяцями.

Приклади інвестиційної нерухомості

Відповідно з п. 5 НП(С)БО 32, типовими прикладами є:

• Земельні ділянки, використані для довгострокового збільшення капіталу. Якщо метавикористання не визначено, вони вважаються такими, що підтримуються для зростання капіталу.

• Будівлі, що є власністю підприємства і надаються в оренду за операційними договорами.

Облік і звітність

Інвестиційна нерухомість обліковується на субрахунку 100 «Інвестиційна нерухомість», що формально входить до рахунків групи 10 «Основні засоби». У фінансовій звітності вона відображається окремо в рядку 1015 «Інвестиційна нерухомість». 

Що не відноситься до інвестиційної нерухомості

Об'єкти, що не відповідають критеріям

Не вважається інвестиційною нерухомістю, відповідно до пп. 5.1-5.6 НП(С)БО 32, такі об'єкти:

• Операційна нерухомість : Об'єкти, які на даний момент використовуються як операційна нерухомість або плануються для такого використання в майбутньому.

• Будівництво або продаж : Об'єкти продажу, що будуються, вдосконалюються або підтримуються з призначенням у межах звичайної господарської діяльності, зокрема протягом 12 місяців.

• Фінансова оренда : Об'єкти, що передаються у фінансову оренду (лізинг) іншому підприємству. такі об'єкти списуються з балансу орендаря та відображаються на балансі орендаря.

Інші виключення

Згідно з визначенням, інвестиційною нерухомістю не можуть бути:

• Транспортні засоби, машини та обладнання : проти на те, що вони можуть здаватися в оренду, вони є рухомим майном. Їх не можна вважати інвестиційними активами через обмежений строк корисного використання та швидку амортизацію. Інвестиційною нерухомістю можуть бути лише земельні ділянки та будівлі, розташовані на землі.

Ідентифікація об'єкта інвестиційної нерухомості

Одиниця обліку

Інвестиційна нерухомість обліковується як окрема одиниця, що може включати земельну ділянку, будівлю (або її частину), а також активи, які разом з нерухомістю створюють цільовий комплекс, що генерує грошові потоки (п. 9 НП(С)БО 32).

Часткове використання об'єкта

Завдяки визначенню «чиї її частини», можна розділити будівлю на два облікові об’єкти: основні засоби та інвестиційну нерухомість (абз. 1 п. 6 НП(С)БО 32). Це можливо за умови, що об'єкти можуть бути продані окремо або передані у фінансову оренду. Наприклад, можливий продаж частини квартири в корпоративному гуртожитку.

Нероздільні частини

Якщо частини нерухомості не підлягають окремому продажу, мають два варіанти: класифікація як основні засоби або як інвестиційна нерухомість. Наприклад, якщо підприємство використовує адміністративну будівлю під офіс, але дає кілька кімнат в оренду, і при цьому окремий продаж неможливий без порушення цільності, об’єкт інвестиційною нерухомістю, якщо переважно використовується для отримання орендної плати та/або збільшення капіталу (абз. 1 п. 6 НП(С)БО 32).

Критерії «переважності» у використанні нерухомості

Визначення переважності

Поняття «переважно» у використанні об'єкта нерухомості може бути визначено за допомогою вартісного критерію, який підприємство встановлюється самостійно. Це відображається в наказі про облікову політику, подібно до інших елементів, де є право вибору. НП(С)БО 32 не містить чітких інструкцій щодо цих критеріїв, але логіка підказує два підходи:

• Натуральний критерій : Якщо більша частина площі об'єкта використовується як інвестиційна нерухомість, об'єкт обліковується як інвестиційна нерухомість.

• Вартісний критерій : Якщо вартість частини об'єкта, що здається в оренду, перевищує інше, об'єкт розглядається як інвестиційна нерухомість.

Встановлення критеріїв

НП(С)БО 32 не визначає кількосні межі для цього критерію. Підприємство повинно самостійно розмістити і підтвердити їх у заяві про облікову політику, встановивши, наприклад, 50%, 75%, 90% тощо.

Замовити дзвінок

Інвестиційна нерухомість: методи оцінки в обліку

Первісна вартість

Інвестиційна нерухомість, придбана або створена, враховується на балансі за первісною вартістю (ПВ) (пункти 10-13 НП(С)БО 32). Це аналогічний облік основних засобів за НП(С)БО 7. ПВ включає:

• Суми, заплачені постачальником
• Реєстраційні збори, державне міто
• Неповернені непрямі податки
• Юридичні та комісійні витрати
• Інші витрати, пов'язані з придбанням і введенням в експлуатацію

Якщо нерухомість придбана за кредит, ПВ затверджена договірною вартістю, а відсотки за кредитом включаються у фінансові витрати. Існують окремі правила для визначення ПВ при самостійному створенні та фінансовій оренді.

Оцінка на дату балансу

На дату балансу інвестиційна нерухомість оцінюється відповідно до облікової політики підприємства. Оцінка може проводитися за:

• Справедливою вартістю (СВ) : Використовується, якщо СВ можлива достовірно, що потребує наявності активного ринку в місцевості. Об'єкти для СВ не амортизуються, але регулярно переоцінюються.

• Первісною вартістю (ПВ) : Такий підхід аналогічний облік основних засобів. Нараховується амортизація та може визнаватися втрата від зменшення корисності відповідно до НП(С)БО 28. Це підходить у можливе користування.

Вибір методу оцінки

Обраний метод оцінки має бути зафіксований у заяві про облікову політику і видається до всіх подібних об'єктів, без використання різних оцінок для різних об'єктів інвестиційної нерухомості.

Чи Потрібна Незалежна Оцінка для Визначення Вартості Інвестиційної Нерухомості?

відповідно до нашого погляду, незалежна оцінка не є обов'язковою. Для визначення справедливої ​​вартості (СВ) інвестиційної нерухомості послуги професійного незалежного оцінювача не пред'являються вимогам, згідно з НП(С)БО 32. Протест, такий оцінювач стає незвичайним у разі проведення переоцінки основних засобів (ОЗ) для бухгалтерського обліку, відповідно до статті 7 Закону. України «Про оцінку майна, майнових прав та професійно-оціночну діяльність в Україні» від 12.07.2001 № 2658. Питання про те, чи є наявність незалежного оцінювання порушенням цього закону, залишається відкритим. Ця стаття регулює переоцінку самих основних засобів, якими можна стверджувати, що відповідно до НП(С)БО такі об'єкти слід вважати інвестиційною нерухомістю, а не основними засобами. Особливо важливо врахувати, що мова йде про оцінку "для цілей бухгалтерського обліку", що підкреслює пріоритетність вимог НП(С)БО/МСФЗ.

Розкриття Інформації у Фінансовій Звітності

Водночас, у примітках до фінансової звітності слід надати інформацію про те, як проводилося визначення СВ інвестиційної нерухомості — чи залучався суб’єкт оціночної діяльності, чи ні (п. 35.2 НП(С)БО 32).

Переоцінка Інвестиційної Нерухомості

Інвестиційна нерухомість, що оцінюється за принципом вартості (ПВ), взагалі не підлягає переоцінці (п. 18 НП(С)БО 32).

Первісна чи Справедлива: Яка Оцінка Має Пріоритет?

У питанні вибору між первісною та справедливою вартістю, є пріоритетною оцінка за справедливу вартість (СВ). Це підтверджуються ключовими положеннями НП(С)БО 32:

1. Першочерговість Справедливої ​​Вартості Справедлива вартість згадується першою у документі (абзац 1 пункту 16 НП(С)БО 32). Лише у випадку, якщо її достовірне визначення неможливе, допускається використання первісної вартості (ПВ).

2. Вимоги до Розкриття Причина Підприємство зобов’язане розкрити причини, чому не вдалося достовірно застосувати справедливу вартість (підпункт 35.7.1 НП(С)БО 32). Це означає, що підприємство повинно пояснити, чому не вийшло підхід на основі СВ.

3. Використання Первісної Вартості як Виняток Первісна вартість лише в особливих випадках, наприклад, при оцінці частини об'єкта. У разі неможливості достовірно застосувати СВ такої частини, вся нерухомість, до якої вона належить, може обліковуватися за ПВ як основний засіб (абзац 2 пункту 6 НП(С)БО 32).

4. Умови використання Первісної Вартості за МСБО Відповідно до Міжнародних стандартів бухгалтерського обліку (МСБО), оцінка інвестиційної нерухомості за ПВ дозволяється лише за умов неактивного для ринку подібної нерухомості (наприклад, при наявності кількох нещодавніх угод та невідповідності на ціну ринку), а також за окремих альтернативних достовірних оцінок справедливої ​​вартості (наприклад, на підставі прогнозування дисконтованого грошового потоку) (пункт 53 МСБО 40).

Оцінка Складових Частин Інвестиційної Нерухомості

При оцінці інвестиційної нерухомості втратило не лише саму нерухомість, але й об'єкти, які її доповнюють. Визначаючи справедливу вартість інвестиційної нерухомості, слід керуватися таким правилом (пункт 23 НП(С)БО 32):

• Невід'ємні Частини Будівлі Якщо об'єкт є невід'ємною частиною будівлі, він включається в розрахунок справедливої ​​вартості. Прикладом можуть слугувати ліфти або кондиціонери.

• Відокремлені Основні Засоби Якщо це інші основні засоби, які використовуються в інвестиційній нерухомості і можуть бути від них відокремлені (наприклад, продані окремо), то вони обліковуються за первісною вартістю як звичайні об'єкти основних засобів. Прикладом є меблі, різний інвентар, обладнання тощо.

Замовити дзвінок