Податки при продажу земельної ділянки

12 June 2026

 

Податки при продажу земельної ділянки

Продаж земельної ділянки в Україні  – це не лише підписання договору купівлі-продажу у нотаріуса. Перед укладенням угоди потрібно правильно визначити, чи виникає обов’язок сплачувати податки, яка ставка застосовується, хто саме є платником та які документи необхідно підготувати.

Податкове навантаження залежить від кількох факторів: виду земельної ділянки, строку перебування у власності, кількості продажів нерухомості протягом року, способу набуття права власності, резидентського статусу продавця та вартості ділянки.

Юридична компанія Могол Альфа допомагає перевірити документи на землю, визначити податкові наслідки продажу, підготувати угоду та супроводити нотаріальне оформлення земельної ділянки.

Залишити заявку 067 939 40 12

Які податки можуть сплачуватися при продажу землі

При продажу земельної ділянки можуть виникати такі платежі:

• податок на доходи фізичних осіб;
• військовий збір;
• державне мито або плата за нотаріальне оформлення;
• адміністративні платежі за реєстраційні дії;
• витрати на оцінку земельної ділянки;
• послуги нотаріуса;
• інші витрати залежно від конкретної угоди.

Основними податками для продавця зазвичай є податок на доходи фізичних осіб та військовий збір, якщо продаж підлягає оподаткуванню.

Від чого залежить оподаткування продажу земельної ділянки

Щоб правильно визначити податки, потрібно проаналізувати не лише сам факт продажу, а й юридичну історію земельної ділянки.

Найважливіші фактори:

• чи є продавець резидентом України;
• скільки років земельна ділянка перебуває у власності;
• як саме продавець набув право власності;
• чи отримана ділянка у спадщину;
• чи це перший продаж нерухомості у поточному році;
• яке цільове призначення має ділянка;
• чи відповідає площа земельної ділянки нормам безоплатної приватизації;
• яка оціночна або нормативна вартість землі;
• чи є на ділянці будинок або інша нерухомість;
• чи немає обмежень, арештів або спорів.

Помилка у визначенні податків може призвести до зайвих витрат або відмови нотаріуса посвідчувати договір.

Коли продаж земельної ділянки може не оподатковуватися

У певних випадках продавець може не сплачувати податок на доходи фізичних осіб із продажу земельної ділянки.

Зазвичай пільговий порядок можливий, якщо одночасно виконуються такі умови:

• земельна ділянка продається вперше протягом звітного року;
• ділянка перебуває у власності продавця понад 3 роки;
• земельна ділянка належить до категорії майна, для якого законом передбачено пільгове оподаткування;
• площа ділянки не перевищує норми безоплатної передачі землі, встановлені земельним законодавством;
• документи на право власності оформлені належним чином.

Якщо земельна ділянка отримана у спадщину, умова щодо перебування у власності понад 3 роки зазвичай не застосовується. Але все одно потрібно перевіряти конкретну ситуацію, документи та кількість продажів протягом року.

Коли потрібно платити податок при продажу землі

Податок може виникати, якщо продаж не підпадає під пільгові умови.

Найчастіше податки сплачуються, якщо:

• це не перший продаж нерухомості протягом року;
• земельна ділянка перебуває у власності менше 3 років;
• ділянка не відповідає умовам пільгового оподаткування;
• площа перевищує встановлені норми;
• продавець є нерезидентом України;
• продається ділянка, яка не належить до пільгових категорій;
• документи або історія набуття права потребують додаткової перевірки.

У таких випадках нотаріус перед посвідченням договору перевіряє оплату податків або підстави для звільнення від оподаткування.

Ставки податків при продажу земельної ділянки

Розмір податку залежить від конкретної ситуації. У практиці продажу землі можуть застосовуватися різні варіанти оподаткування.

Продаж без податку

Якщо продавець відповідає умовам пільгового оподаткування, податок на доходи фізичних осіб може не сплачуватися.

Це можливо, коли продаж є першим протягом року, ділянка перебуває у власності понад 3 роки або отримана у спадщину, а сама ділянка підпадає під встановлені законом умови.

Ставка 5%

У багатьох випадках, якщо пільга не застосовується, дохід від продажу земельної ділянки може оподатковуватися за ставкою 5% податку на доходи фізичних осіб.

Також може сплачуватися військовий збір за ставкою, чинною на дату укладення договору.

Ставка 18%

У складніших випадках, зокрема при повторних продажах, продажу окремих видів майна або за наявності спеціальних умов, може застосовуватися ставка 18% податку на доходи фізичних осіб.

Додатково може нараховуватися військовий збір.

Важливо

Податкові ставки та правила можуть змінюватися. Перед укладенням договору потрібно перевірити актуальні положення Податкового кодексу України та конкретні умови угоди.

Хто платить податки при продажу земельної ділянки

Зазвичай податки із доходу від продажу земельної ділянки сплачує продавець, оскільки саме він отримує дохід від відчуження майна.

Покупець, як правило, оплачує частину витрат за домовленістю сторін, наприклад:

• нотаріальні послуги;
• адміністративні платежі;
• витрати на реєстрацію права власності;
• банківські комісії;
• інші витрати, визначені договором або домовленістю сторін.

На практиці сторони можуть домовитися, хто саме оплачує нотаріуса, оцінку, реєстраційні платежі та інші супутні витрати. Але податковий обов’язок продавця не зникає, якщо закон покладає його саме на продавця.

Від якої суми розраховується податок

Податок при продажу земельної ділянки розраховується не просто від суми, яку сторони вказали у договорі. Для нотаріального оформлення важливе значення має оціночна вартість або інша вартість, визначена відповідно до законодавства.

Зазвичай до уваги береться:

• ціна продажу за договором;
• оціночна вартість земельної ділянки;
• нормативна грошова оцінка у випадках, коли вона має значення;
• мінімальна база для оподаткування, визначена законом.

Якщо договірна ціна нижча за встановлену оціночну базу, податки можуть розраховуватися не з фактичної ціни, а з більшої вартості.

Оцінка земельної ділянки перед продажем

Перед продажем земельної ділянки часто потрібно провести оцінку. Вона необхідна для визначення вартості об’єкта та правильного розрахунку податків.

Оцінка може знадобитися для:

• нотаріального посвідчення договору;
• визначення бази оподаткування;
• підтвердження реальної вартості ділянки;
• уникнення спорів між сторонами;
• перевірки відповідності вартості вимогам законодавства.

Без належної оцінки нотаріус може відмовити у посвідченні договору або вимагати додаткові документи.

Залишити заявку 067 939 40 12

Продаж земельної ділянки, отриманої у спадщину

Якщо земельна ділянка отримана у спадщину, порядок оподаткування має особливості. Для спадкового майна умова щодо перебування у власності понад 3 роки зазвичай не застосовується.

Проте потрібно перевірити:

• хто був спадкодавцем;
• коли зареєстровано право власності;
• чи це перший продаж нерухомості у році;
• чи відповідає ділянка умовам пільгового оподаткування;
• чи правильно оформлені спадкові документи;
• чи внесені відомості про земельну ділянку до кадастру;
• чи є кадастровий номер.

Якщо документи оформлені з помилками або відсутній кадастровий номер, продаж може бути неможливим до усунення недоліків.

Продаж паю або земельної ділянки сільськогосподарського призначення

Продаж земельної ділянки сільськогосподарського призначення має додаткові особливості. Окрім податкових питань, потрібно враховувати земельні обмеження, переважне право купівлі, вимоги до покупця та спеціальний порядок перевірки.

Перед продажем сільськогосподарської землі потрібно перевірити:

• цільове призначення ділянки;
• наявність кадастрового номера;
• нормативну грошову оцінку;
• наявність орендаря;
• переважне право купівлі;
• обмеження щодо набувачів землі;
• відсутність арештів і судових спорів;
• відповідність покупця вимогам земельного законодавства.

У таких угодах податкове питання потрібно аналізувати разом із земельними обмеженнями.

Продаж землі нерезидентом

Якщо продавцем є нерезидент України, порядок оподаткування може бути іншим. Для нерезидентів зазвичай застосовуються вищі ставки оподаткування, а нотаріус додатково перевіряє документи, статус особи та законність набуття земельної ділянки.

Нерезиденту потрібно врахувати:

• ставку податку на доходи;
• військовий збір;
• документи, що підтверджують право власності;
• переклади та нотаріальне засвідчення документів;
• обмеження щодо володіння окремими видами земель;
• порядок отримання коштів від продажу;
• валютні та банківські нюанси.

Перед продажем землі нерезидентом бажано отримати юридичну консультацію, оскільки помилки можуть заблокувати угоду.

Які документи потрібні для продажу земельної ділянки

Для продажу земельної ділянки нотаріусу зазвичай подаються:

• паспорт та РНОКПП продавця;
• паспорт та РНОКПП покупця;
• документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку;
• витяг з Державного земельного кадастру;
• кадастровий номер земельної ділянки;
• витяг з Державного реєстру речових прав;
• оцінка земельної ділянки або інші документи щодо вартості;
• згода другого з подружжя, якщо ділянка є спільним майном;
• документи про спадщину, дарування або купівлю, якщо вони мають значення;
• документи щодо оренди, якщо ділянка передана в оренду;
• підтвердження сплати податків, якщо вони підлягають сплаті;
• інші документи залежно від ситуації.

Перелік документів може відрізнятися залежно від виду землі, історії набуття права, сімейного стану сторін та наявності обмежень.

Що перевіряє нотаріус перед продажем землі

Перед посвідченням договору нотаріус перевіряє не лише особи сторін, а й саму земельну ділянку.

Зазвичай перевіряється:

• право власності продавця;
• наявність кадастрового номера;
• відповідність даних у кадастрі та реєстрі прав;
• відсутність арештів і заборон;
• наявність судових спорів або обтяжень;
• сімейний стан продавця;
• згода другого з подружжя;
• оцінка ділянки;
• правильність сплати податків;
• можливість продажу конкретного виду землі;
• документи покупця.

Якщо є невідповідності між кадастром і реєстром, нотаріус може зупинити оформлення до виправлення помилок.

Типові помилки при продажу земельної ділянки

Під час продажу землі часто виникають помилки, які затягують угоду або збільшують податкові витрати.

Найпоширеніші помилки:

• продавець не перевірив, чи має право на податкову пільгу;
• неправильно визначено кількість продажів нерухомості за рік;
• відсутній кадастровий номер;
• дані в кадастрі не збігаються з даними в реєстрі прав;
• не проведено оцінку;
• не враховано військовий збір;
• не отримано згоду другого з подружжя;
• не перевірено орендаря та переважне право купівлі;
• не враховано статус нерезидента;
• у документах є помилки в площі, адресі або цільовому призначенні.

Такі помилки можуть призвести до відмови у посвідченні договору або до додаткових витрат.

Як зменшити ризики перед продажем землі

Щоб угода пройшла без проблем, бажано заздалегідь провести юридичну перевірку земельної ділянки та визначити податкові наслідки.

Перед продажем варто:

• перевірити документи на право власності;
• отримати актуальний витяг з ДЗК;
• перевірити дані в Державному реєстрі речових прав;
• з’ясувати, чи є право на податкову пільгу;
• визначити орієнтовну суму податків;
• перевірити наявність обмежень або арештів;
• підготувати згоду подружжя, якщо вона потрібна;
• перевірити оренду або переважне право купівлі;
• узгодити з нотаріусом повний пакет документів.

Юридична підготовка до угоди дозволяє уникнути зриву продажу та непередбачених витрат.

Послуги Могол Альфа щодо продажу земельної ділянки

Юридична компанія Могол Альфа супроводжує угоди з продажу земельних ділянок та допомагає правильно визначити податкові наслідки.

Ми допомагаємо:

• перевірити документи на земельну ділянку;
• визначити, чи потрібно сплачувати податки;
• розрахувати можливе податкове навантаження;
• перевірити кадастровий номер і дані ДЗК;
• перевірити обмеження, арешти та обтяження;
• підготувати документи для нотаріуса;
• супроводити продаж землі;
• перевірити договір купівлі-продажу;
• допомогти з реєстрацією права покупця;
• надати консультацію щодо земельних і податкових ризиків.

Для кого актуальна консультація

Консультація щодо податків при продажу земельної ділянки актуальна для:

• власників земельних ділянок;
• спадкоємців землі;
• продавців земельних паїв;
• власників землі під будинком;
• нерезидентів;
• покупців земельних ділянок;
• осіб, які продають землю повторно протягом року;
• власників ділянок з орендою або обтяженнями;
• підприємців та юридичних осіб.

У кожній ситуації податки можуть відрізнятися, тому універсальної відповіді без перевірки документів часто недостатньо.

Висновок

Податки при продажу земельної ділянки в Україні залежать від виду землі, строку володіння, способу набуття права, кількості продажів протягом року, резидентського статусу продавця та вартості ділянки.

У деяких випадках продаж землі може не оподатковуватися. В інших ситуаціях потрібно сплачувати податок на доходи фізичних осіб та військовий збір. Щоб правильно визначити суму платежів і не отримати відмову у нотаріуса, варто заздалегідь перевірити документи та податкові наслідки угоди.

Юридична компанія Могол Альфа допоможе підготуватися до продажу земельної ділянки, перевірити документи, визначити податки та супроводити нотаріальне оформлення угоди.

Залишити заявку 067 939 40 12

Отримати консультацію

Плануєте продати земельну ділянку та хочете зрозуміти, які податки потрібно сплатити?

Звертайтеся до юридичної компанії Могол Альфа. Ми перевіримо документи, визначимо податкові ризики, підготуємо пакет для нотаріуса та супроводимо угоду до результату.

Реквізити Могол Альфа

Юридична компанія Могол Альфа

Київ: 02157, вул. Володимира Сосюри, 5, офіс 215
Львів: 79011, вул. Тютюнників, 55, офіс 71

Телефон: 067 939 40 12
Графік роботи: Пн-Пт 09:00–18:00