Податок на нерухоме майно у 2025 році: ставки, пільги та порядок розрахунку

03 April 2025

Податок на нерухоме майно є обов'язковим для власників нерухомості в Україні. У 2025 році діють нові ставки, пільги та правила для розрахунку цього податку. Важливою особливістю є те, що податок сплачують як фізичні, так і юридичні особи. У цій статті ми розглянемо, які ставки податку на нерухоме майно актуальні на 2025 рік, кому надаються пільги, а також як правильно здійснити розрахунок суми податку.

• Податкова декларація з податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки
• ЗРАЗОК заповнення оновленої форми декларації з податку на нерухомість

Податок на нерухоме майно: загальні відомості

Податок на нерухоме майно в Україні (офіційно — податок на майно, відмінне від земельної ділянки, або податок на нерухомість) є частиною системи податків на майно, що регулюється Податковим кодексом України (ст. 266 ПК). Це комплексний податок, до складу якого входять також земельний податок та плата за оренду земельних ділянок державної та комунальної форми власності. Сплачується податок на нерухоме майно до місцевих бюджетів, як і інші податки на майно (ст. 10 ПК).

Платники податку на нерухомість у 2025 році

Податок на нерухоме майно сплачують фізичні та юридичні особи, включаючи нерезидентів, які є власниками житлової та/або нежитлової нерухомості (ст. 266.1 ПК). Важливо зазначити, що фізичні особи-підприємці (ФОП) також є платниками цього податку, однак вони підпадають під ті самі правила, що й звичайні фізичні особи, оскільки реєстрація нерухомості на ФОП відсутня — вона ведеться лише на фізичну особу або юридичну особу (роз’яснення ДПС 106.01 ЗІР).

Основною умовою сплати податку є право власності на нерухомість, яке має бути зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (Держреєстр), хоча під час воєнного стану доступ до цього реєстру обмежений.

Ось основні моменти, які варто врахувати:

• Податок сплачують і нерезиденти.
  
• Фізичні особи, зокрема підприємці, не нараховують податок самостійно — це робить ДПС, використовуючи інформацію з Держреєстру.
  
• Юридичні особи самостійно обчислюють податок і подають декларацію.
  
• Для фізичних осіб і підприємців існують окремі правила оподаткування нерухомості, зокрема щодо житлової нерухомості, що регулюється пп. 266.7.1 ПК, а також пільга, зазначена в пп. 266.4.1 ПК.
  
• Існують спеціальні правила для нерухомості, що знаходиться у частковій або спільній власності (пп. 266.1.1 ПК).
  

Зверніть увагу, що податок для фізичних осіб нараховує ДПС, і для них застосовуються дещо інші правила, зокрема щодо житлової нерухомості.

Залишити заявку 067 939 40 12

Як розраховується податок на нерухоме майно у 2025 році

Базою для оподаткування податком на нерухоме майно є загальна площа об’єкта нерухомості, включаючи його частки, як житлової, так і нежитлової нерухомості. Податок розраховується за наступною формулою:

Податок на нерухомість = загальна площа (м²) × ставка податку (%) × МЗП на 01.01 (грн)

Ставки податку встановлюються органами місцевого самоврядування (сільськими, селищними, міськими радами або радами об’єднаних територіальних громад), з урахуванням типів нерухомих об’єктів і їх зональності. Ставка не може перевищувати 1,5% від мінімальної заробітної плати (МЗП), встановленої на 1 січня відповідного року, за 1 м² площі об’єкта оподаткування.

Максимальні ставки податку на нерухомість у 2025 році складають:

• 120 грн за 1 м² (за умови МЗП в 8000 грн).
  

Для порівняння, у 2024 році максимальна ставка становила:

• 106,50 грн за 1 м² (при МЗП в 7100 грн).
  

Якщо фізична або юридична особа є власником житлової нерухомості, і її загальна площа перевищує 300 м² для квартири чи 500 м² для будинку, сума податку збільшується на 25 000 грн на рік за кожен такий об’єкт (або частку в ньому).

Відмінності у розрахунку та сплаті податку на нерухоме майно для фізичних та юридичних осіб

Процедура розрахунку та сплати податку на нерухомість відрізняється для фізичних та юридичних осіб.

Розрахунок і подання декларації податку на нерухомість:

Хто обчислює	Період, за який розраховується	Чи треба подавати декларацію	Джерело даних для обчислення податку	Сплата податку
Юридичні особи	Поточний звітний рік (наприклад, у 2025 році нараховується та сплачується податок за 2025 рік, з огляду на МЗП на 01.01.2025) (пп. 266.7.5 ПК)	Так	На основі документів, що підтверджують право власності	Авансовими внесками щоквартально
Фізичні особи	За попередній звітний рік (у 2025 році нараховується та сплачується податок за 2024 рік, з огляду на МЗП на 01.01.2024) (пп. 266.7.2 ПК)	Ні	Дані Держреєстру, документи, що підтверджують право власності	Разовим платежем після ППР

Для фізичних осіб існують певні особливості у розрахунку податку, зокрема застосовуються пільги за площею для житлової нерухомості (пп. 266.7.1 ПК; пільги за площею — пп. 266.4.1 ПК). Встановлені такі нормативи для "неоподатковуваного мінімуму" площі:

Неоподатковувана площа житлової нерухомості для фізичних осіб:

Тип нерухомості	Неоподатковуваний мінімум (площа, що не підлягає оподаткуванню)
Квартири	> 60 м²
Будинки	> 120 м²
Квартира + будинок	> 180 м²

Якщо загальна площа житлової нерухомості перевищує 300 м² для квартир або 500 м² для будинків, сума податку збільшується на 25 000 грн на рік за кожен такий об’єкт. Це правило поширюється також на юридичних осіб (лист ДФС від 04.03.2016 № 4758/10/28-10-06-11).

Залишити заявку 067 939 40 12

Термін сплати та декларування податку на нерухоме майно: для фізичних і юридичних осіб

Податок на нерухоме майно сплачується та декларується в залежності від типу платника та особливостей його діяльності.

Термін декларування та сплати податку на нерухоме майно:

Тип платника	Термін декларування	Термін сплати
Юридичні особи	Звичайна ситуація: не пізніше 20 лютого звітного року (зі щоквартальною розбивкою податку) (пп. 266.7.5 ПК)	Авансовими внесками щоквартально — до 30 числа місяця, що настає за звітним кварталом (пп. 266.10 ПК)
	Для новоствореного (нововведеного) об'єкта нерухомості: протягом 30 календарних днів з дня виникнення права власності	Починаючи з місяця, в якому виникло право власності — до 30 числа місяця, що настає за звітним кварталом
Фізичні особи	—	Протягом 60 днів з дня вручення ППР (пп. 266.10 ПК)

ППР (податкове повідомлення-рішення) з відповідними реквізитами надсилається платникам податку до 1 липня року, що настає після звітного року. Наприклад, у 2025 році платникам надсилається ППР за 2024 рік.

Податок на нерухомість при спільній власності: хто сплачує та як розраховується

У випадку спільної часткової чи сумісної власності на нерухоме майно, коли воно належить кільком особам, правила сплати податку на нерухомість змінюються.

Як сплачується податок на нерухомість у разі спільної власності:

Тип спільної власності	Хто сплачує податок на нерухомість
Спільна часткова власність кількох осіб	Кожна особа сплачує податок за свою частку
Спільна сумісна власність кількох осіб, але не поділена в натурі	Одна з осіб, визначена за їхньою згодою, якщо інше не встановлено судом
Спільна сумісна власність кількох осіб, поділена між ними в натурі	Кожна особа сплачує податок за свою частку

Залишити заявку 067 939 40 12

Що є об’єктом оподаткування податком на нерухомість

Об’єктом оподаткування податком на нерухомість є житлова та нежитлова нерухомість, а також частки в таких об’єктах. Розглянемо, що саме підпадає під категорії житлової та нежитлової нерухомості відповідно до Податкового кодексу.

НЕРУХОМЕ МАЙНО, ЯКЕ ПІДПАДАЄ ПІД ОПОДАТКУВАННЯ (НЕ ВКЛЮЧАЄ ЗЕМЕЛЬНІ ДІЛЯНКИ)

• Житлова нерухомість:
  
• Житлові будинки, будинки садибного типу, прибудови до житлових будинків, квартири, котеджі, кімнати в багатоквартирних (комунальних) квартирах, садові та дачні будинки.
  
  
• Нежитлова нерухомість:
  
• Готельні будівлі, офісні будівлі, торгові приміщення, гаражі, промислові будівлі, склади, будівлі для публічних заходів (казино, ігрові зали), господарські (присадибні) будівлі та інші приміщення.
  

Примітка: Житлова нерухомість має бути зареєстрована відповідно до чинного законодавства як об'єкт житлового фонду (п. 14.1.129 ПК).
Житловий будинок садибного типу — це будинок, розташований на окремій земельній ділянці, який складається із житлових та допоміжних приміщень (наприклад, передпокій, кухня, коридор, вбиральня, комора тощо).

Податок на нерухомість та об’єкти незавершеного будівництва

Об’єкти незавершеного будівництва не підлягають оподаткуванню податком на нерухомість. Це пояснюється тим, що обчислення податку здійснюється на основі даних Державного реєстру, а право власності на новостворене майно виникає лише після завершення будівництва (ст. 331 Цивільного кодексу України). До моменту завершення будівництва особа вважається власником не самого об’єкта нерухомості, а матеріалів і обладнання, що використовуються в процесі будівництва або будуть використані в майбутньому. (роз’яснення ГУ ДПС у Дніпропетровській області

Нерухомість, що не підлягає оподаткуванню

Не вся нерухомість підлягає оподаткуванню. Існує категорія нерухомості, яка не є об’єктом оподаткування або звільнена від податку через пільги. Перелік такої нерухомості та її особливості наводимо в таблиці:

• Нерухомість, яка не є об’єктом оподаткування або звільнена через пільгу

Нерухомість, звільнена від податку на нерухомість (2025)

Категорія нерухомості	Особливості нерухомості, яка не оподатковується
Об’єкти житлової та нежитлової нерухомості	Перебувають у власності органів державної влади, місцевого самоврядування чи організацій, утримуваних за рахунок державного або місцевого бюджету, і є неприбутковими.
	Розташовані в зонах відчуження та обов’язкового відселення за визначенням закону.
	Перебувають у власності громадських організацій осіб з інвалідністю та їхніх підприємств.
	Об’єкти нерухомості, що належать релігійним організаціям, використовуються виключно для статутної діяльності, включаючи благодійні установи.
	Розташовані в зоні проведення операції Об’єднаних сил/АТО з 14 квітня 2014 року до завершення операції.
	Нерухомість на тимчасово окупованих територіях або територіях активних бойових дій.
Житлова нерухомість	Непридатна для проживання через аварійний стан за рішенням органів місцевого самоврядування.
	Об’єкти житлової нерухомості, що належать дітям-сиротам, дітям, позбавленим батьківського піклування, і багатодітним сім’ям (не більше одного об’єкта на дитину).
	Об’єкти, що належать дітям з інвалідністю, які виховуються одинокими батьками, а також багатодітним сім’ям (виховують 5 і більше дітей).
	Гуртожитки та будівлі дитячих будинків сімейного типу.
	Будівлі навчальних закладів (дошкільних і загальноосвітніх), якщо вони використовуються лише для надання освітніх послуг.
Нежитлова нерухомість	Використовується малим і середнім бізнесом у малих архітектурних формах та на ринках (МАФи).
	Санаторно-курортні заклади для дітей та інші неприбуткові дитячі оздоровчі заклади.
	Спортивні установи, центри олімпійської підготовки, спортивні школи та інші неприбуткові спортивні організації.
	Промислові будівлі, що використовуються в господарській діяльності, без здачі в оренду, лізинг чи позичку.
	Сільськогосподарські будівлі, що не здаються в оренду, лізинг чи позичку.

Перелік таких об’єктів затверджується Мінреінтеграцією та іншими уповноваженими органами, зокрема наказом від 22.12.2022 № 309.

Залишити заявку 067 939 40 12

Місцеві пільги на податок з нерухомості

Окрім перерахованих раніше об’єктів, що не підлягають оподаткуванню, органи місцевого самоврядування (ОМС) можуть вводити додаткові пільги для певних категорій об’єктів нерухомості на своїй території (пп. 266.4.2 ПК). Це може стосуватися, наприклад, неприбуткових організацій або пільг, які надаються фізичним особам, залежно від їхнього майнового стану та доходів.

Чи надається звільнення від податку на нерухомість, що використовується ЗСУ

Ні, звільнення від податку на нерухомість для об’єктів, які використовуються Збройними Силами України, не передбачено. Оскільки це не передбачено Податковим кодексом України, такі об’єкти не отримують ні знижки, ні звільнення від податку (пояснення ГУ ДПС у Тернопільській області).

Податок на нерухомість у разі здачі в оренду частини неоподатковуваної нерухомості

Якщо частина промислової будівлі (за кодом 125 ДК 018:2000) здається в оренду, податок на нерухомість сплачується тільки за ту частину будівлі, яка була передана в оренду. Наприклад, якщо загальна площа будівлі складає 500 м², а в оренду передано 200 м², то податок сплачується тільки за орендовані 200 м² (пояснення ГУ ДПС у Запорізькій області).

Податок на нерухомість у умовах воєнного часу 2025

По-перше, є категорії житлової та нежитлової нерухомості, які звільнені від оподаткування, як це зазначено в таблиці та пп. 69.22 підрозд. 10 Перехідних положень ПК.

По-друге, через обставини воєнного часу органи місцевого самоврядування (ОМС) можуть змінювати порядок оподаткування для об’єктів нерухомості, які зазнали незначних пошкоджень, придатні для відновлення та використання за цільовим призначенням. Вони можуть:

• Встановлювати знижену ставку податку для таких об’єктів порівняно з тією, що визначена на території для конкретних видів нерухомості.
  
• Звільняти від сплати податку на нерухомість.
  

Інформацію щодо подачі повідомлення про пошкоджене або знищене майно внаслідок бойових дій, терористичних актів чи диверсій можна знайти в буклеті на сайті Мінреінтеграції.

Якщо зміни щодо нерухомості сталися в середині року, платник податків має право подати уточнюючу декларацію. Важливо, що звільнення від податку на основі пп. 69.22 підрозд. 10 Перехідних положень ПК не вважається податковою пільгою (пояснення 106.05 ДПС ЗІР).

Залишити заявку 067 939 40 12

Сплата податку на нерухомість при продажу майна

При продажу нерухомості обов’язок сплати податку розподіляється так (згідно з пп. 266.8.1 ПК, роз’яснення ДПС):

• Попередній власник сплачує податок за період з 1 січня року продажу до початку місяця, коли було припинено право власності. Тобто, за місяць продажу податок не стягується.
  
• Новий власник починає сплачувати податок з місяця, коли він став власником нерухомості.

Як провести перевірку даних про нерухомість у ДПС

Для того, щоб податок на нерухомість був правильно нарахований, платники мають можливість подати письмову заяву до ДПС за своєю податковою адресою для проведення перевірки таких даних:

• інформація про об’єкти житлової та/або нежитлової нерухомості, зокрема їхні частки, що належать платнику податку;
  
• розмір загальної площі цих об’єктів нерухомості;
  
• наявність права на податкову пільгу;
  
• розмір ставки податку;
  
• сума нарахованого податку (пп. 266.7.3 ПК).
  

Якщо між даними, наданими платником податків, і тими, що є в податкових органах, виявлено розбіжності (зокрема, щодо права власності), ДПС за податковою адресою платника проводить коригування суми податку і надсилає (вручає) нове податкове повідомлення. Попереднє повідомлення вважається скасованим.

Використання житлової нерухомості як офісу для юридичної особи

Подібні питання виникають і щодо пільг на нерухомість для фізичних осіб, якщо у їхній житловій нерухомості зареєстровано юридичну особу (пп. 266.4.3 ПК, роз’яснення ДПС). Наприклад, якщо власник юридичної особи зареєстрував офіс свого підприємства в власній квартирі. Важливо зазначити, що для цього не обов’язково подавати інформацію про такий офіс у формі 20-ОПП — достатньо зазначити цю квартиру як юридичну адресу підприємства.

Використання житлової нерухомості фізичною особою для підприємницької діяльності

Що стосується пільг для фізичних осіб, то вони не застосовуються, якщо об'єкт житлової нерухомості використовується для отримання доходів, зокрема в межах підприємницької діяльності (пп. 266.4.3 ПК, роз’яснення ДПС).

Постає питання, як податкова служба виявляє використання житлової нерухомості, наприклад, квартири чи будинку, для підприємницької діяльності. Реєстрація ФОП не означає автоматичне використання об’єкта під бізнес, однак проблеми можуть виникнути, якщо ФОП вказав таку нерухомість в формі 20-ОПП. Важливо ретельно обирати, які об’єкти зазначаються в такій формі, особливо якщо підприємницька діяльність має місце в житловому будинку, наприклад, при виробництві меблів чи дверей.

Замовити дзвінок