Облік ремонту орендованого приміщення

21 November 2023

Ремонт оренадованого приміщення в бухгалтерії

Перед тим, як зафіксувати ремонт, бухгалтер повинен відповісти на питання: "Що за ремонт?" Тут важливі не технічні деталі, а суто економічні. Технічні деталі не відіграють вирішальної ролі. Цей підхід однаковий незалежно від того, чи є будівля власною, чи орендованою.

Наприклад, згідно з чинними технічними стандартами, ремонт будівлі можна класифікувати як поточний або капітальний. Вирішальну роль тут відіграє технічна складність ремонту. Для цього існують спеціальні технічні стандарти (ДСТУ), про які будівельники повинні знати. Однак в обліку за НП(С)БО є лише два варіанти відображення ремонту основних засобів за рахунок власника (орендаря):

• Витрати на ремонт і технічне обслуговування визнаються у тому звітному періоді, в якому вони були понесені. Це означає, що витрати на ремонт розподіляються на 92 "Адміністративні витрати", 93 "Витрати на збут", 949 "Інші операційні витрати", 91 "Загальновиробничі витрати" та 23 "Виробничі витрати" залежно від використання об'єкта в господарській діяльності орендаря;
• Орендовані основні засоби збільшуються як об'єкт основних засобів. Це означає, що витрати на ремонт визнаються у субрахунку 153 "Придбання (виготовлення) інших необоротних матеріальних активів", а балансова вартість орендованих основних засобів згодом збільшується у субрахунку 117 "Інші необоротні матеріальні активи" (див. "Короткий зміст рахунків").

Крім того, ці два "бухгалтерські" варіанти не обов'язково пов'язані зі звичними поняттями поточного та капітального ремонту в ДСТУ. Наприклад, капітальний ремонт не обов'язково збільшує вартість основного засобу для цілей бухгалтерського обліку. Насправді, облік може бути змішаним, коли частина витрат на той самий ремонт спрямована на збільшення вартості основного засобу, тоді як інша частина є звичайними витратами поточного періоду. Як слід діяти в таких ситуаціях?

Примітка: Витрати на модернізацію, модифікацію, добудову, дообладнання, реконструкцію або реставрацію орендованих приміщень, що призводить до збільшення економічних вигод від їх використання, є окремим новим необоротним активом - рахунок 117 "Інші необоротні матеріальні активи".

Бухгалтери повинні відповісти на єдине запитання, викладене в п. 15 НП(С)БО 7 "Основні засоби": "Чи призведе ремонт до збільшення економічних вигод від використання об'єкта основних засобів у майбутньому?

При цьому таку відповідь слід надати по кожній статті кошторису витрат на ремонт, оскільки кошторис витрат на ремонт може включати обидва види витрат на ремонт.

Залишити заявку 067 341 76 94

Ремонт та поліпшення

Описані вище два методи обліку ремонтів з економічної точки зору відповідають двом типам ремонтів звичайний ремонт та ремонт з поліпшення. Відмінності між ними полягають у наступному.

Юридичні аспекти ремонту орендованого приміщення: хто кому повинен платити?

На відшкодування витрат на ремонт впливають і юридичні аспекти. Так, якщо ремонт здійснюється за рахунок орендодавця і орендодавець відшкодовує орендарю всі витрати, то ремонт, по суті, є послугою, яку орендар надає орендодавцю. У цьому випадку послугою є організація ремонтних робіт для орендодавця. У договорі оренди має бути визначено, хто за що відповідає і як має здійснюватися ремонт. Загальна практика виглядає наступним чином:

• Поточний ремонт здійснюється за рахунок орендаря, оскільки за договором оренди орендар зобов'язаний утримувати будівлю в належному стані і повернути її орендодавцеві в тому ж стані, в якому вона була передана в оренду (ч. 1 ст. 776 Цивільного кодексу);
• Капітальний ремонт - за рахунок орендодавця (частина 2 статті 776 Цивільного кодексу);
• Поліпшення (реновація, модернізація, реконструкція) - за згодою обох сторін. Орендар потребує згоди орендодавця (стаття 778 Цивільного кодексу). Слід зазначити, що якщо орендар здійснив поліпшення без згоди орендодавця і не може їх відокремити, він не має права вимагати відшкодування вартості таких поліпшень (частина 5 статті 778 Цивільного кодексу).

Якщо орендар отримує винагороду від лізингодавця, доцільно документально підтвердити отримання такої винагороди актом виконаних робіт/наданих послуг. Також доцільно зазначити це в договорі оренди. Слід також зазначити, що ЦКУ передбачено три види ремонту одночасно: поточний, капітальний та поліпшуючий. Чіткої межі між ними договір не проводить. Тому слід дотримуватися "бухгалтерського" підходу НП(С)БО 7, наведеного вище.

Залишити заявку 067 341 76 94

Коли поліпшення орендованого майна вважаються новими основними засобами

Нагадуємо, що орендовані основні засоби не визнаються на балансі орендаря. Тому бухгалтер не може безпосередньо збільшити його вартість. Єдиний вихід з цієї ситуації - створити так званий об'єкт поліпшення, який, як уже неодноразово згадувалося, є окремим (дещо "віртуальним") основним засобом на субрахунку 117. Про це чітко зазначено в плані рахунків. Умовою, однак, є те, що ремонт здійснює саме орендар, а не орендодавець.

У цьому випадку необхідно обрати строк корисного використання та метод амортизації. Логічно, що це має бути очікуваний строк оренди та прямолінійний метод амортизації. Платники єдиного податку та платники податку на прибуток, які не визначають податкові різниці, можуть це зробити. Те саме стосується платників податків з низьким рівнем доходу на загальній системі оподаткування.

Однак у загальній системі оподаткування, яка визначає податкові різниці, великим компаніям з високою прибутковістю варто звернути увагу на вимоги податкового законодавства. Це необхідно для того, щоб не допустити виникнення зайвих податкових різниць. Це пов'язано з тим, що податкові органи рекомендують включати такі "віртуальні" об'єкти у вигляді поліпшень орендованого майна до групи "інші основні засоби", тобто до групи 9.

Однак з 23 травня 2020 року група 9 має право на п'ять років прискореної амортизації обладнання, введеного в експлуатацію в період з 1 січня 2020 року по 31 грудня 2030 року (Перехідні положення ПКУ, підрозділ 4, пункт 43-1). Однак тут є кілька "але". По-перше, це лише право, а не обов'язок. По-друге, ПКУ встановлює наступні умови:

• основні засоби не використовуються;
• основі засоби повинні використовуватися в бізнесі і не повинні продаватися або здаватися в оренду іншим особам.

Тому не варто ризикувати з прискореною амортизацією для таких об'єктів. Якщо прискорена амортизація є бажаною, доцільно отримати індивідуальну податкову консультацію в податковій службі.

Примітка: Щоб уникнути непотрібних податкових різниць, великі платники податку на прибуток повинні обирати для своїх поліпшень строк корисного використання не більше 12 років.

Податковий облік витрат на ремонт орендованого приміщення

Нюанси податкового обліку витрат на ремонт полягають у наступному:

• Орендарі, як правило, мають право на податковий кредит на витрати на ремонт, якщо вони ремонтують будівлі, що використовуються для комерційної діяльності;
• Якщо орендар отримує компенсацію витрат від орендодавця, відповідальність за сплату податку несе орендар;
• У випадку, якщо орендар оплачує ремонт самостійно, а орендодавець не несе витрат на ремонт, і орендар повертає орендодавцю приміщення разом з відремонтованим приміщенням, це є даруванням. Згідно з наведеним вище роз'ясненням податкових органів, орендар зобов'язаний сплатити податок з вартості товарів, робіт і послуг, придбаних для ремонту. Однак, менша сума ПДВ підлягала б сплаті, якби вона була розрахована на залишкову вартість у місяці повернення. У такому випадку компаніям слід звернутися за індивідуальною податковою консультацією до Державної податкової адміністрації, щоб уникнути переплати ПДВ;
• Якщо орендодавець - фізична особа (не підприємець) і орендар здійснює ремонт, який не компенсується такою фізичною особою, орендодавець отримує додаткове благо у вигляді вартості ремонту. Також необхідно утримати та сплатити податок на доходи фізичних осіб та військовий збір.

Залишити заявку 067 341 76 94

Проводки: ремонт орендованого приміщення