Продаж земельної ділянки

30 November 2023

Як отримати у власність земельні ділянки, придбані у юридичних осіб та громадян України?

Варіант отримання права власності на землю від юридичних і цивільних осіб дещо декомунізований. Вони визначені Земельним кодексом України. Їх порівняння, яке відрізняється від загального, показано в таблиці нижче.

Однак існують особливі обмеження на купівлю та продаж ділянок:

• Державна або муніципальна власність (-ст.134 ЗК);
• Він призначений для сільського господарства.

Залишити заявку 067 341 76 94

Обмеження на придбання у власність земель сільськогосподарського призначення у юридичних осіб та громадян України

Громадяни України також можуть отримати право власності на сільськогосподарські угіддя (Стаття 1 КК України). Стаття 130. Частина), але вони можуть бути у них в руках, тобто:

• З 2021 7 липня по 2024 1 січня доо 100 га (див.розділ 15 перехідних положень ЦК). пункт " а " в статті). Однак кількісні обмеження не враховують землю, придбану до 2023-7-1.
• з 01 січня 2024 р. – 10 тис. га

Що стосується юридичної особи України, то ситуація із землями сільськогосподарського призначення виглядає наступним чином:

• З 2021-7-1 по 2024-1-1-всім юридичним особам взагалі заборонено придбавати такі ділянки (стаття 6 перехідних положень ЗК).;
• Після 1/1/2024-вже можна купувати. Однак загальна площа таких ділянок, якими можна володіти, обмежена 1 мільйоном гектарів (див.Розділ 2. Стаття 130. ЗК).

Однак це дозволено в інтересах юридичних осіб до 1/1/2024 року (пункт " б " статті 15 перехідних положень ЗК):

• Придбання у спадок;
• Заміна ділянок вартістю в межах 10% НГО;
• Він був узятий банком в якості застави.

Існують і інші обмеження для юридичних осіб, зазначені в таблиці нижче. Наразі ці обмеження діють до 1/1/2024 або пізнішої версії. Вони можуть застосовуватися до 2024-1-1, наприклад, шляхом успадкування або обміну, а з 2024-1-1 і для купівлі та продажу сільськогосподарських земель.

Залишити заявку 067 341 76 94

Обмеження на набуття права власності на землю у іноземних компаній та іноземців

Іноземні юридичні особи мають більше обмежень на українському ринку землі. Ми покажемо їх у таблиці нижче.

Що таке право власності на земельну ділянку?

Ділянки мають межі та певні місця. Право власності на ділянки було розширено наступним чином:

• Це стосується не тільки поверхневого (грунтового) шару в ньому, але і розташованих на ньому водойм, лісів і багаторічних насаджень;
• Площа, розташована над і під поверхнею ділянки на висоті і глибині, необхідних для житлових, промислових та інших будівель і споруд.

Земельна ділянка, але не її площа, визначається шляхом визначення її меж і підлягає державному земельному кадастру (присвоєння кадастрових номерів) та державній реєстрації права власності (стаття 791 Земельного кодексу). Стаття 1. Частина) може бути передана у власність з моменту її створення шляхом введення інформації про це. Тільки після виконання цих умов можна прийняти рішення про декомунізацію ділянки. Декомму Декомунізована земельна ділянка може бути, наприклад, у разі продажу об'єктів нерухомості, розташованих на ділянці. У цьому випадку право власності не тільки на об'єкт нерухомості переходить до особи, а й на земельну ділянку, на якій знаходиться цей об'єкт нерухомості, за умови незмінності цільового призначення землі (стаття 120, ч.1 дек. 1). Частина 377 Цивільного кодексу. Стаття Кодексу).

Договори купівлі-продажу земельних ділянок підлягають нотаріальному посвідченню (ч. 1 ст. 657 Цивільного кодексу та ч. 1 ст. 132 Земельного кодексу). Хоча договір зазвичай вважається укладеним з моменту нотаріального посвідчення (частина 3 статті 640 Цивільного кодексу), договір купівлі-продажу також підлягає державній реєстрації (стаття 125 Земельного кодексу) і вважається укладеним з моменту нотаріального посвідчення та державної реєстрації. Хоча реєстрацію здійснює сам нотаріус, наслідки цих подій дещо рознесені в часі (див. нижче - Як продати земельну ділянку).

Залишити заявку 067 341 76 94

Документи, необхідні для реєстрації продажу земельної ділянки

При реєстрації продажу земельних ділянок, зокрема, потрібні наступні документи:

• Оригінал витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку. У Держгеокадастрі можна оформити замовлення через електронну шафку і отримати доставку через ЦНАП; 
• Витяг про нерухомість з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно-свідоцтво про право власності на земельну ділянку (якщо земля продається разом, то об'єкт, розташований на цій ділянці).;
• Документи про право власності (державна власність на земельні ділянки, свідоцтва про право власності, свідоцтва про спадкування, договори дарування, що набрали чинності судові рішення про набрання чинності або зміну права власності і т.д.); 
• Висновок декретної експертної оцінки земельних ділянок та / або об'єктів нерухомості, розташованих на земельних ділянках. дек доопрацювань та / або об'єктів нерухомості, розташованих на земельних ділянках. Експертна оцінка землі не завжди необхідна, але може бути проведена за погодженням сторін угоди. Крім того, може знадобитися Експертна оцінка з податкових причин, оскільки жовтня впливає на сплату податків. І ця потреба більше пов'язана з нерухомістю на земельних ділянках. Якщо ціна покупки об'єкта нерухомості нижче звичайної ціни (ринкова вартість, Експертна оцінка), податок розраховується за звичайною ціною. Наприклад, це стосується платників ПДВ-підприємців, які не ведуть бухгалтерський облік (див.нижче).; 
• Контракти, такі як Продаж, пожертвування та довічне обслуговування. Або інша цивільно-правова угода про відчуження земельних ділянок. Найбільш поширеною ситуацією для юридичних осіб є укладення договору купівлі-продажу;
• Посвідчення особи продавця і покупця, довіреність.

Договір купівлі-продажу землі

Договір купівлі-продажу землі повинен містити всі обов'язкові умови (ст.132 Земельного кодексу дек. Стаття): 

• Назва сторін;
• Типи угод (договори купівлі-продажу);
• Мета угоди (місце розташування, площа, призначення, склад Землі, правова система і т.д.): Сюжет з визначенням.);
• Документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку (державний закон про право власності на земельну ділянку);
• Відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки (за даними Державного земельного кадастру);
• Застава, оренда, сервітут і т.д. наприклад, інформація про відсутність або наявність обмежень на використання землі за призначенням.;
• Вартість контракту (згідно з Державним земельним кадастром). До січня 01, 2030, ціна продажу землевласнику (пайової участі) сільськогосподарських угідь не повинна перевищувати ціну продажу акцій (акцій) НГО (виняток становить земля, отримана в результаті вільної приватизації) (згідно зі статтею 22 перехідних положень);
• Права та обов'язки сторін;
• Кадастровий дек земельної ділянки;
• Момент передачі права власності на землю.

Залишити заявку 067 341 76 94

Як продати ділянки?

Щоб продати ділянку, вам декомунізувати, вам необхідно виконати наступні дії:

• Перевірте всі необхідні документи, що підтверджують право власності на земельну ділянку;
• Підпишіть договір купівлі-продажу і ще раз підтвердіть, що всі обов'язкові умови дотримані; 
• Зверніться до нотаріуса і подайте заяву, приклавши витяги з Державного земельного кадастру до взяття на облік ділянки, договору купівлі-продажу та інших документів. Якщо продаж землі здійснюється однією особою іншій особі, на цьому етапі ви можете оплатити прибутковий податок з населення і військові витрати;
• Нотаріус перевіряє документи та зазначає передачу права власності на земельну ділянку. Нотаріус, при продажу земель сільськогосподарського призначення, особа, яка здійснила покупку, право на переважну покупку, джерело коштів (стаття 6 Земельного кодексу), також перевіряє дотримання вимог Земельного кодексу, включаючи територіальні обмеження, кінцевий бенефіціар юридичної особи, наявність учасника в списку юридичних осіб або терористів або реєстрація в офшорній компанії і т. д.
• Зареєструйте право власності в реєстрі фактичних прав на нерухомість. Як правило, його проводить нотаріус, але ви також можете звернутися, наприклад, до державного реєстратора ЦНАП. Той самий нотаріус, затверджений постановою Кабінету Міністрів № 1127 від 2015, створює електронну копію документа при реєстрації зміни власника земельної ділянки та скануванні нотаріусів (державних реєстрів). Після внесення інформації до Реєстру прав власності за допомогою програмних засобів нотаріус створює інформацію, опубліковану на веб-порталі Міністерства юстиції, до якої заявник може отримати доступ для перегляду, завантаження та друку (наказ № 1127, пункт 22). Процес реєстрації може зайняти 5 робочих днів.
• Право на отримання виписки з реєстру речових прав на нерухоме майно, що відноситься до державної реєстрації права власності. Виписка надається в електронному вигляді та в паперовій формі (за запитом заявника). Обидві форми мають однакову юридичну силу. Якщо виписка оформляється в паперовому вигляді, вам знадобиться підпис і печатка державного реєстратора (в даному випадку нотаріуса).

Продаж земельної ділянки разом з об'єктами нерухомості

Продаж нерухомості разом із земельною ділянкою здійснюється в одному з 2-х варіантів:

• Договір купівлі-продажу 2 об'єктів одночасно включає загальну суму купівлі-продажу, вартість виділеної землі та нерухомості;
• Два різні контракти - один на купівлю та продаж землі, а інший на купівлю та продаж нерухомості. 

 Оподаткування при продажу землі у платників податків

Операції з продажу земельних ділянок малозабезпеченим підприємствам (дохід менше 40 млн грн) принесуть вам дохід, тому вони будуть відбуватися в звичайному порядку.

При відсутності кредиту з високим доходом (дохід понад 40 млн грн) на видану операцію проводиться спеціальний оподатковуваний платіж. Але ціна може бути причиною продажу об'єктів нерухомості відразу при оформленні угоди на землю в якийском винзаводі. Якщо у звіті Міністерства сільського господарства наводиться амортизація за даними головного засобу, якщо земля не є основним засобом оподатковуваної площі, посуньте згадати. У головному офісі можна повторно підключити зазирнувши до початку основного засобу ПК (с.14.1. 138): 

• По-перше, є фраза"без урахування вартості землі".;
• По-друге, вартість землі не знижується через морального і фізичного зносу.

Єдині податки та доходи від продажу землі

Згідно із заявою SFS, 3. Єдина податкова юридична особа-платник податків, що належить до групи, повинна включити всі надходження коштів від продажу таких земельних ділянок до виручки за звітний період (квартал) своєї квитанції, якщо земельні ділянки були продані окремо. Об'єкт власності (лист Київської державної фіскальної служби від 04.04.2016 №4 №4 від).8012/10/26-15-12-04-18).

Індивідуальні підприємці-приватні підприємці оподатковують операції, отримані від продажу землі, як особистий дохід, підприємець сплачує податок на прибуток фізичних осіб та податок на прибуток фізичних осіб, а не як дохід. Це пов'язано з тим, що у ФОП немає окремої реєстрації нерухомості - є тільки юридичні та фізичні особи.

ПДВ та продаж землі

Для обліку ПДВ питання про те, чи обкладається продаж землі податком, залежить від штату (п.197.1.21 ПК):

• Якщо земля та нерухомість, на якій вона розташована, продаються окремо, то такі операції звільняються від ПДВ. Однак, податкова накладна буде виписана, а у верхній лівій частині податкової накладної у полі "Підготовлено для звільнених операцій" буде зазначено "Без ПДВ". Земельній ділянці присвоюється умовний код УКТ ЗЕД 00301. Код податкової пільги, який необхідно зазначити у графі 9 УПК № 116/2, можна знайти за посиланням 14060431. Також при підготовці декларації з ПДВ не забудьте розрахувати суму податкової пільги в Таблиці 2 Додатку 5;
• Продаж земельних ділянок під об'єкти нерухомості (будівлі, споруди і т.д.), якщо це відбувається в комплексі, який є.Декомунізація як комплекс і якщо ділянка включена у вартість таких об'єктів нерухомості, угода обкладається ПДВ. Зверніть декомунізовану увагу, що одночасно складаються 2 податкових накладних – 1 - це об'єкт нерухомості (оподатковуваний ПДВ), а інший 1 - "без ПДВ" на земельну ділянку. Однак, якщо договірна вартість майна менша, ніж база ПДВ, у податковій накладній буде вказана сума різниці за типом причин "15".

Залишити заявку 067 341 76 94

Чи є пенсійний збір при продажу землі?

Від вартості нерухомого майна в розмірі 1% у разі придбання земельної ділянки пенсія не виплачується, так як земельна ділянка не підпадає під поняття нерухомого майна відповідно до статті 1 "9" Закону України від 26.06.1997 №.400 (№від 27.03.2012 р.лист 7107/03-20 ПФУ).

Примітка: Продаж ділянок як окремих незалежних об'єктів звільняється від ПДВ.

Продаж земельних ділянок фізичними особами

Якщо земля продається фізичною особою, яка не має декомунізованим статусом індивідуального підприємця, а покупець є юридичною особою, останній зобов'язаний сплатити прибутковий податок з фізичних осіб і військові витрати в якості податкового агента. Ставка прибуткового податку з населення в цьому випадку становить 5% (ст.167.2 ПК, ст. 172.2 ПК), а військові витрати, як зазвичай, складають 1,5%.

Однак для одночасного виконання цих Умов продаж земельних ділянок звільняється від прибуткового податку з населення і, отже, від учасника силових структур податку (стаття 172.1 Податкового кодексу):

• У звітному році це перший продаж ділянок;
• Ділянка належала фізичній особі більше 3 років, або ділянка була передана у спадок.

Облік продажу землі

Земельні ділянки в бухгалтерському обліку можуть бути враховані наступним чином:

• Основний актив - якщо він не призначений для перепродажу. Потім використовується "дека ділянки" 101-го субрахунку. Особливість визнання земельних ділянок в якості основних засобів полягає в тому, що для таких об'єктів не передбачена амортизація і не визначено термін їх служби (НП(С)БО 7, розділ 22 "Основні засоби". абзац). Додаткова оцінка / зниження ціни таких об'єктів до справедливої вартості може бути проведена з жовтня з використанням послуг експертної оцінки, оскільки норми Закону "ринок нерухомості України".;
• Прибуток, отриманий в результаті збільшення її вартості (інвестиційного активу) в майбутньому або отримання доходу від простого запозичення. Потім він використовує 100 субрахунок "Інвестиційна нерухомість". Амортизація таких об'єктів також відсутня, і використовується облік за справедливою вартістю (при наявності активного ринку) або калькуляція витрат; 
• Інвентар-для обслуговування, для перепродажу. Потім земля обліковується як товар на субрахунку 286 "Основні засоби, призначені для продажу".

Таким чином, облік продажу землі залежить від методу обліку, який використовується. Однак у випадку вибуття необоротних активів та інвестиційної нерухомості відповідно до вимог НП(С)БО 27 "Необоротні активи, утримувані для продажу, та припинена діяльність", спільним для всіх трьох випадків є використання субрахунку 286 при переведенні до групи вибуття.

Бухгалтерські проводки з продажу земельних ділянок виглядають наступним чином.