Зразок розірвання договору оренди

25 September 2023

Розірвання договору оренди — поширена практика в договірних відносинах, яка може бути ініційована як орендодавцем, так і орендарем. Причини для цього можуть бути різні: порушення умов договору, зміна обставин, закінчення потреби в орендованому майні або інші життєві ситуації. Незалежно від причин, важливо правильно оформити процедуру розірвання, щоб уникнути юридичних наслідків у майбутньому.

У 2025 році правила та зразки розірвання договору оренди залишаються актуальними як для фізичних, так і для юридичних осіб. Правильно складений документ допоможе зафіксувати згоду сторін, уникнути спорів і за потреби — довести правомірність дій у суді. У цій статті ми наведемо типовий зразок розірвання договору оренди, пояснимо, які пункти він має містити, та розглянемо основні юридичні нюанси оформлення.

• Зразок Угоди про розірвання договору ЗАВАНТАЖИТИ
• Зразок Угоди про розірвання договору (додані особливі умови) ЗАВАНТАЖИТИ

Залишити заявку 067 341 76 94

Огляд договорів оренди: Загальна інформація

Для укладення договорів оренди важливо мати на увазі наступні нормативні акти:

1. Загальні положення про договори найму (оренди) та договори найму (оренди) житла містяться у главах 58 та 59 Цивільного кодексу України (ЦКУ), а також в § 5 глави 30 Господарського кодексу України (ГКУ), які стосуються оренди майна та лізингу.

2. Для спеціалізованих випадків існують окремі закони, такі як Закон "Про оренду землі" від 06.10.1998 року № 161 і Закон "Про оренду державного і комунального майна" від 03.10.2019 року № 157.

Важливо пам'ятати, що договір оренди має такі основні риси:

1. Майно передається в тимчасове користування та залишається у власності орендодавця.

2. По закінченню строку дії договору або при його розірванні майно повертається власникові.

3. За користування орендованим майном передбачена плата.

Популярні послуги компанії:

• Юридична адреса в Україні;
• Юридична адреса у Києві та області;
• Послуги бухгалтера;
• Бухгалтерські послуги;
• Фінансова звітність ФОП. 

Методи завершення договору оренди

Договір оренди може припинитися через різні обставини, визначені законом, за взаємною згодою сторін або ініціативою однієї зі сторін.

Такі обставини, визнані законом, включають такі, як описані в Статті 781 Цивільного кодексу України (ЦКУ):

1. Смерть фізичної особи-орендаря, якщо інше не передбачено договором або законом.
2. Ліквідація юридичної особи - орендаря або орендодавця.

Договір оренди землі може бути припинений за взаємною згодою сторін, як описано у частині 2 та частині 3 Статті 188 Господарського кодексу України (ГКУ):

1. Сторона, яка бажає припинити договір, повинна надіслати пропозицію про це іншій стороні.
2. Інша сторона має 20 днів після отримання такої пропозиції розглянути питання та повідомити про результати партнера.

У разі відсутності взаємної згоди, односторонній розрив договору заборонено згідно з частиною 1 Статті 188 ГКУ, за винятком випадків, передбачених договором або законом. Таким чином, може бути визначено право одностороннього розриву оренди у тексті договору. Однак наявність цього положення є необов'язковою, оскільки розрив може мати місце згідно зі Статтею 188 ГКУ на основі пропозиції однієї зі сторін.

У випадку невирішення ситуації взаємною згодою, ініціатор розриву має право подати справу до суду, і суд прийме рішення щодо припинення договору. На цьому етапі розглянемо докладніше нюанси одностороннього розриву договору оренди.

Залишити заявку 067 341 76 94

Односторонній розрив договору оренди на основі закону або умов договору

Є можливість одностороннього розірвання договору оренди на підставі закону або умов контракту. Договір оренди, як і будь-який інший господарський документ, може бути припинений у випадку серйозного порушення умов угоди. Що стосується договорів оренди, то цивільний кодекс України (ЦКУ) надає додаткові підстави для розірвання договору оренди на вимогу орендаря або орендодавця (згідно з частиною 2 статті 651 ЦКУ).

Закон дозволяє дострокове розірвання договору оренди у разі невиконання орендарем (відповідно до статті 783 ЦКУ):

1. Орендар не сплачує орендну плату протягом трьох місяців поспіль.
2. Орендар використовує об'єкт оренди з порушенням умов договору або не за призначенням.
3. Орендар передає об'єкт оренди іншій особі без згоди орендодавця.
4. Орендар створює загрозу пошкодження об'єкта оренди через свою бездіяльність.
5. Орендар не вживає заходів щодо проведення капітального ремонту майна, якщо це було передбачено угодою оренди.

Аналогічне право на розірвання має і орендар, якщо орендодавець (відповідно до статті 784 ЦКУ):

1. Передає в користування майно, якість якого не відповідає умовам договору або призначенню майна.
2. Не виконує свій обов'язок щодо проведення капітального ремонту об'єкта оренди.

Загалом сторони можуть передбачити у договорі оренди і інші основи для дострокового розірвання угоди, такі як односторонні вимоги однієї зі сторін із сплатою штрафу, зміни в умовах у зв'язку з екологічними обставинами, аварійний стан будівлі без вини сторін, ситуації непереборної сили та інше. Особливо актуально це стає в умовах воєнного стану у 2023 році.

Залишити заявку 067 341 76 94

Як оформити розірвання договору оренди

Для оформлення розірвання договору оренди слід дотримуватися такої ж форми, що й договір, який розіривається, якщо інше не передбачено в договорі або законодавством (згідно зі статтею 654 Цивільного кодексу України).

Розірвання договору оренди може бути оформлене такими способами:

1. Укладення додаткової угоди: Обидві сторони можуть добровільно укласти додаткову угоду, в якій буде зазначено умови розірвання договору оренди. Ця угода може мати довільну форму, оскільки закон не обмежує її зміст.

2. Надсилання листа: Одна зі сторін може надіслати листа іншій стороні, в якому слід описати причини розірвання та посилатися на відповідні статті Цивільного кодексу України (статті 782-783) або пункти договору, що передбачають такий розірвання. День вручення такого листа вважається моментом розірвання договору.

У випадку, коли сторони не можуть домовитися про умови розірвання, справа може бути передана до суду.

Розглянемо приклад додаткової угоди щодо розірвання договору оренди нежитлового приміщення, оскільки це є найбільш поширеною ситуацією.

Розірвання договорів оренди нежитлових будівель

Приклад 1: Федосенко Н.Д. (орендодавець) та ПП "Гарт" (орендар) у 2020 році уклали письмовий договір оренди нежитлової будівлі строком на п'ять років. Однак у вересні 2023 року сторони вирішили розірвати договір оренди за ініціативою ПП "Гарт". 

• Додаткова угода про розірвання договору оренди ЗАВАНТАЖИТИ

 

Залишити заявку 067 341 76 94

Особливі умови, які треба узгодити до розірвання договору

Слід зауважити, що не існує загальних шаблонів для укладення додаткової угоди про розірвання договору, оскільки умови такої угоди повинні враховувати конкретні умови договору, який розіривається. Процес укладання такої угоди потребує професійного аналізу фахівця. Залежно від результатів аналізу договору та господарської ситуації, у додатковій угоді можуть бути визначені додаткові умови, які повинні бути виконані сторонами. Наприклад:

1. Звільнення від взаємних претензій: Угода може передбачати, що сторони звільняють одна одну від будь-яких претензій щодо стану об'єкта оренди.

2. Компенсація витрат: Одна сторона може зобов'язатися компенсувати іншій стороні витрати на ремонт об'єкта або витрати, пов'язані з вимушеним переїздом.

3. Повернення орендної плати: Угода може передбачати умови щодо повернення раніше сплаченої орендної плати.

4. Фінансові зобов'язання: У додатковій угоді можуть бути прописані певні фінансові зобов'язання, такі як штрафи чи пеня за неповернення сплаченої наперед орендної плати і т.д.

Зазначені умови можуть бути домовлені до укладання угоди про розірвання договору та не обов'язково фіксуватися в ній. Конкретні умови будуть визначатися в контексті кожного окремого договору і потребують уважного аналізу із залученням юриста або фахівця з цивільного права.

Приклад 2: Припустимо, що до умови про розірвання договору в прикладі 1 додається спеціальне застереження

• ЗАВАНТАЖИТИ ЗРАЗОК

 

Закон передбачає, що договір може бути розірваний за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною.

Відповідно до частини 2 статті 651 ЦКУ, істотним є порушення договору однією із сторін, якщо внаслідок завданої цим порушенням шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Крім того, умова істотності щодо договорів оренди окремо визначена у статтях 782-784 вищезгаданого ЦКУ.

У цих випадках договір вважається розірваним з моменту ухвалення судового рішення.

Замовити дзвінок