Договір купівлі-продажу земельної ділянки

08 June 2026

Договір купівлі-продажу земельної ділянки - це нотаріально посвідчений правочин, за яким продавець передає земельну ділянку у власність покупця, а покупець сплачує за неї погоджену сторонами ціну.

В Україні земельна ділянка є об’єктом нерухомого майна, тому її продаж потребує ретельної перевірки документів, кадастрового номера, права власності, цільового призначення, обмежень, арештів, оренди та інших юридичних ризиків.

Просто підписати договір між сторонами недостатньо. Договір купівлі-продажу земельної ділянки обов’язково посвідчується нотаріусом, а право власності покупця реєструється у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Залишити заявку 067 939 40 12

Що таке договір купівлі-продажу земельної ділянки

Договір купівлі-продажу земельної ділянки - це документ, який підтверджує перехід права власності на землю від продавця до покупця.

У договорі зазначаються:

✅ дані продавця;

✅ дані покупця;

✅ кадастровий номер земельної ділянки;

✅ площа ділянки;

✅ місце розташування;

✅ цільове призначення;

✅ підстава набуття права власності продавцем;

✅ ціна продажу;

✅ порядок розрахунків;

✅ відомості про обтяження або їх відсутність;

✅ права та обов’язки сторін;

✅ момент переходу права власності;

✅ порядок державної реєстрації права.

Після посвідчення договору нотаріус проводить державну реєстрацію права власності покупця.

Коли потрібен договір купівлі-продажу землі

Такий договір потрібен, якщо власник хоче продати земельну ділянку, а покупець - набути її у власність.

Найчастіше договір укладають щодо:

✅ земельної ділянки під житловим будинком;

✅ землі для будівництва та обслуговування житлового будинку;

✅ садової або дачної земельної ділянки;

✅ землі для особистого селянського господарства;

✅ сільськогосподарської землі;

✅ комерційної земельної ділянки;

✅ земельної ділянки під склад, магазин або виробничий об’єкт;

✅ земельної ділянки, отриманої у спадщину;

✅ земельної ділянки після приватизації.

Для кожного виду землі можуть бути свої особливості продажу.

Що обов’язково перевірити перед купівлею земельної ділянки

Перед підписанням договору потрібно провести юридичну перевірку земельної ділянки.

Важливо перевірити:

✅ чи зареєстроване право власності продавця;

✅ чи є кадастровий номер;

✅ чи збігається площа в документах і ДЗК;

✅ яке цільове призначення землі;

✅ чи немає арештів;

✅ чи немає іпотеки;

✅ чи немає судових спорів;

✅ чи не перебуває земля в оренді;

✅ чи немає переважного права купівлі;

✅ чи не є ділянка предметом спадкового спору;

✅ чи не накладаються межі на сусідні ділянки;

✅ чи немає самочинного будівництва;

✅ чи не порушуються права подружжя, дітей або співвласників.

Купівля землі без перевірки може призвести до втрати коштів, судових спорів або неможливості користуватися ділянкою за призначенням.

Залишити заявку 067 939 40 12

Які документи потрібні для продажу земельної ділянки

Перелік документів залежить від виду земельної ділянки, підстави набуття права та сімейного стану сторін.

Зазвичай потрібні:

✅ паспорт продавця;

✅ РНОКПП продавця;

✅ паспорт покупця;

✅ РНОКПП покупця;

✅ документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку;

✅ витяг з Державного реєстру речових прав;

✅ витяг з Державного земельного кадастру;

✅ кадастровий номер земельної ділянки;

✅ нормативна грошова оцінка, якщо потрібна;

✅ експертна грошова оцінка, якщо потрібна для угоди;

✅ згода чоловіка або дружини продавця, якщо ділянка є спільною сумісною власністю;

✅ згода чоловіка або дружини покупця, якщо потрібно;

✅ документи про сімейний стан;

✅ довідка про відсутність заборгованості, якщо її вимагає нотаріус;

✅ документи про відсутність обтяжень;

✅ документи щодо переважного права купівлі, якщо йдеться про сільськогосподарську землю;

✅ довіреність, якщо діє представник.

Нотаріус може вимагати додаткові документи залежно від конкретної ситуації.

Кадастровий номер земельної ділянки

Кадастровий номер - це унікальний цифровий номер земельної ділянки в Державному земельному кадастрі.

Без кадастрового номера продати земельну ділянку практично неможливо.

Кадастровий номер дозволяє перевірити:

✅ місце розташування ділянки;

✅ площу;

✅ цільове призначення;

✅ межі;

✅ категорію земель;

✅ наявність інформації в ДЗК.

Якщо земельна ділянка не має кадастрового номера, перед продажем потрібно пройти процедуру його присвоєння.

Цільове призначення земельної ділянки

Цільове призначення показує, для чого саме може використовуватися земля.

Наприклад:

✅ для будівництва і обслуговування житлового будинку;

✅ для ведення особистого селянського господарства;

✅ для садівництва;

✅ для товарного сільськогосподарського виробництва;

✅ для комерційного використання;

✅ для розміщення виробничих або складських об’єктів.

Перед купівлею потрібно переконатися, що цільове призначення відповідає планам покупця.

Якщо покупець хоче будувати будинок, а ділянка має інше призначення, може знадобитися зміна цільового призначення.

Оцінка земельної ділянки при продажу

Під час продажу землі може знадобитися оцінка земельної ділянки.

Залежно від ситуації це може бути:

✅ нормативна грошова оцінка;

✅ експертна грошова оцінка;

✅ звіт про оцінку;

✅ витяг про НГО.

Нормативна грошова оцінка часто використовується для податків та орендної плати.

Експертна грошова оцінка показує ринкову вартість земельної ділянки і може використовуватися для нотаріального оформлення, розрахунку платежів та підтвердження ціни.

Що перевіряє нотаріус перед посвідченням договору

Нотаріус перевіряє не лише особи сторін, а й правовий статус земельної ділянки.

Нотаріус може перевірити:

✅ документи продавця і покупця;

✅ право власності продавця;

✅ наявність ділянки в ДЗК;

✅ кадастровий номер;

✅ цільове призначення;

✅ обтяження;

✅ арешти;

✅ іпотеку;

✅ заборони;

✅ судові спори;

✅ сімейний стан продавця;

✅ згоду другого з подружжя;

✅ наявність переважного права купівлі;

✅ сплату необхідних податків і зборів.

Якщо є проблеми з документами, нотаріус може відмовити у посвідченні договору або відкласти угоду до усунення недоліків.

Залишити заявку 067 939 40 12

Порядок укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки

Процедура зазвичай складається з кількох етапів.

1. Перевірка документів

Сторони або юрист перевіряють документи на землю, право власності, кадастровий номер, цільове призначення та можливі обтяження.

2. Підготовка до угоди

Збираються документи, отримуються витяги, довідки, оцінка, згода подружжя та інші необхідні документи.

3. Узгодження умов договору

Сторони погоджують:

✅ ціну;

✅ порядок розрахунків;

✅ дату підписання;

✅ хто сплачує витрати;

✅ порядок передачі ділянки;

✅ відповідальність сторін.

4. Нотаріальне посвідчення договору

Договір підписується сторонами у нотаріуса. Нотаріус посвідчує договір після перевірки документів.

5. Державна реєстрація права власності

Після посвідчення договору нотаріус реєструє право власності покупця в Державному реєстрі речових прав.

6. Отримання витягу з реєстру

Покупець отримує витяг, який підтверджує його право власності на земельну ділянку.

Форма договору купівлі-продажу земельної ділянки

Договір купівлі-продажу землі укладається у письмовій формі та посвідчується нотаріально.

У договорі обов’язково потрібно зазначити:

✅ сторони договору;

✅ предмет договору;

✅ кадастровий номер;

✅ площу земельної ділянки;

✅ місце розташування;

✅ цільове призначення;

✅ правовстановлюючий документ продавця;

✅ ціну;

✅ порядок розрахунків;

✅ заяви продавця щодо відсутності обтяжень;

✅ права та обов’язки сторін;

✅ порядок передачі ділянки;

✅ момент переходу права власності;

✅ порядок вирішення спорів.

Без нотаріального посвідчення та державної реєстрації покупець не набуде повноцінного права власності на земельну ділянку.

Приклад договору купівлі-продажу земельної ділянки

Нижче наведено орієнтовний зразок договору. Його не можна використовувати без адаптації під конкретну угоду, оскільки кожна земельна ділянка має свої особливості.

ЗРАЗОК

ДОГОВІР КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ

м. ____________
“_” ____________ 20 року

Ми, громадянин України ПІБ продавця, дата народження ____________, РНОКПП ____________, паспорт ____________, зареєстрований за адресою: ____________, надалі - Продавець, з однієї сторони,

та громадянин України ПІБ покупця, дата народження ____________, РНОКПП ____________, паспорт ____________, зареєстрований за адресою: ____________, надалі - Покупець, з іншої сторони,

разом надалі - Сторони, діючи добровільно, усвідомлюючи значення своїх дій, без примусу, обману або впливу тяжких обставин, уклали цей договір про таке.

1. Предмет договору

1.1. Продавець передає у власність Покупцю, а Покупець приймає у власність земельну ділянку, що належить Продавцю на праві приватної власності.

1.2. Характеристики земельної ділянки:

✅ площа: ________ га;

✅ кадастровий номер: ____________________;

✅ місце розташування: ____________________;

✅ категорія земель: ____________________;

✅ цільове призначення: ____________________;

✅ форма власності: приватна.

1.3. Земельна ділянка відчужується без зміни її цільового призначення.

2. Підстава права власності продавця

2.1. Земельна ділянка належить Продавцю на підставі _______________, виданого/посвідченого ____________________ “” ____________ 20 року.

2.2. Право власності Продавця зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що підтверджується витягом/інформацією з реєстру.

3. Ціна договору та порядок розрахунків

3.1. Продаж земельної ділянки здійснюється за домовленістю Сторін за ціною ____________ грн.

3.2. Розрахунок між Сторонами здійснюється у порядку, погодженому Сторонами, з дотриманням вимог чинного законодавства України.

3.3. Продавець підтверджує отримання коштів у повному обсязі до підписання цього договору / у момент підписання договору / шляхом безготівкового переказу згідно з платіжними документами.

3.4. Після проведення розрахунків Сторони не мають одна до одної претензій щодо оплати вартості земельної ділянки.

4. Заяви та гарантії продавця

4.1. Продавець заявляє та гарантує, що на момент укладення цього договору:

✅ земельна ділянка належить йому на законних підставах;

✅ земельна ділянка не продана, не подарована та не відчужена іншим особам;

✅ земельна ділянка не перебуває під арештом;

✅ земельна ділянка не перебуває в іпотеці або заставі, якщо інше не зазначено в договорі;

✅ щодо земельної ділянки відсутні судові спори, про які Продавцю відомо;

✅ земельна ділянка не є внеском до статутного капіталу юридичної особи;

✅ відсутні права третіх осіб, які перешкоджають укладенню цього договору;

✅ Покупцю повідомлено всю істотну інформацію про земельну ділянку;

✅ самочинне будівництво на земельній ділянці відсутнє / наявне та описане окремо;

✅ укладення договору не порушує прав малолітніх, неповнолітніх, непрацездатних осіб або інших осіб.

5. Права та обов’язки сторін

5.1. Продавець зобов’язується передати Покупцю земельну ділянку у стані, що відповідає умовам цього договору.

5.2. Покупець зобов’язується прийняти земельну ділянку та сплатити її вартість у погодженому порядку.

5.3. Покупець після державної реєстрації права власності має право володіти, користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою відповідно до її цільового призначення та вимог законодавства.

5.4. Сторони зобов’язуються надати нотаріусу усі документи, необхідні для посвідчення цього договору та державної реєстрації права власності.

6. Перехід права власності

6.1. Право власності на земельну ділянку переходить до Покупця з моменту державної реєстрації такого права у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

6.2. Державна реєстрація права власності Покупця здійснюється після нотаріального посвідчення цього договору.

7. Витрати за договором

7.1. Витрати, пов’язані з укладенням, нотаріальним посвідченням цього договору, державною реєстрацією права власності та сплатою обов’язкових платежів, несуть Сторони у такому порядку: ____________________.

7.2. Податки, збори та інші платежі сплачуються відповідно до вимог чинного законодавства України.

8. Відповідальність сторін

8.1. Сторони несуть відповідальність за достовірність наданих документів та відомостей.

8.2. У разі приховування істотних обставин винна сторона відшкодовує іншій стороні збитки у порядку, передбаченому законом.

9. Вирішення спорів

9.1. Усі спори, що виникають з цього договору, Сторони намагаються вирішити шляхом переговорів.

9.2. Якщо спір неможливо вирішити шляхом переговорів, він підлягає розгляду в судовому порядку відповідно до законодавства України.

10. Заключні положення

10.1. Цей договір укладено у письмовій формі та нотаріально посвідчено.

10.2. Договір набирає чинності з моменту його нотаріального посвідчення.

10.3. Сторони підтверджують, що зміст договору їм зрозумілий, умови відповідають їхній дійсній волі, договір не є фіктивним або удаваним.

10.4. Договір складено у примірниках, кожен з яких має однакову юридичну силу.

11. Реквізити та підписи сторін

Продавець:
ПІБ: ____________________
Паспорт: ____________________
РНОКПП: ____________________
Адреса: ____________________
Підпис: ____________________

Покупець:
ПІБ: ____________________
Паспорт: ____________________
РНОКПП: ____________________
Адреса: ____________________
Підпис: ____________________

Нотаріальне посвідчення:
Цей договір посвідчено ____________________, нотаріусом ____________________ нотаріального округу.
Зареєстровано в реєстрі за № ____________.

Залишити заявку 067 939 40 12

Важливі застереження до зразка договору

Наведений зразок є орієнтовним. На практиці нотаріус готує договір з урахуванням конкретної ситуації.

Договір потрібно адаптувати, якщо:

✅ земельна ділянка перебуває у спільній власності;

✅ продавець перебуває у шлюбі;

✅ покупець перебуває у шлюбі;

✅ земельна ділянка сільськогосподарського призначення;

✅ є переважне право купівлі;

✅ ділянка перебуває в оренді;

✅ на ділянці є будівлі;

✅ є обмеження або сервітути;

✅ продавець діє через представника;

✅ покупець є юридичною особою;

✅ угода укладається з розстрочкою платежу;

✅ розрахунок проводиться через банк;

✅ є спадкова історія права власності.

Переважне право купівлі земельної ділянки

Для окремих земель, особливо сільськогосподарського призначення, може діяти переважне право купівлі.

Це означає, що перед продажем потрібно перевірити, чи має інша особа право першочергово купити цю земельну ділянку.

Переважне право може мати:

✅ орендар земельної ділянки;

✅ інша особа, визначена законом;

✅ суб’єкт, якому передано переважне право.

Якщо переважне право порушене, угода може бути оскаржена.

Продаж земельної ділянки, яка перебуває в оренді

Якщо земельна ділянка передана в оренду, її продаж можливий, але покупець повинен розуміти наслідки.

Після продажу:

✅ договір оренди зазвичай продовжує діяти;

✅ новий власник стає стороною орендних відносин;

✅ орендар може мати переважне право купівлі;

✅ умови оренди потрібно перевірити до угоди;

✅ орендні платежі після переходу права можуть належати новому власнику.

Перед купівлею такої ділянки потрібно обов’язково перевірити договір оренди.

Продаж земельної ділянки з будинком

Якщо на земельній ділянці розташований будинок або інша нерухомість, потрібно перевірити документи і на землю, і на будівлі.

Важливо перевірити:

✅ право власності на будинок;

✅ технічний паспорт;

✅ відповідність площі;

✅ чи введено об’єкт в експлуатацію;

✅ чи немає самочинного будівництва;

✅ чи відповідає адреса;

✅ чи зареєстроване право в реєстрі;

✅ чи збігаються власники будинку і землі.

У таких випадках може оформлюватися продаж будинку разом із земельною ділянкою.

Коли нотаріус може відмовити у посвідченні договору

Нотаріус може відмовити, якщо угода не відповідає закону або є ризики.

Поширені причини:

✅ немає кадастрового номера;

✅ право власності продавця не зареєстроване;

✅ є арешт або заборона;

✅ є іпотека без згоди іпотекодержателя;

✅ відсутня згода подружжя;

✅ є судовий спір;

✅ не дотримано переважне право купівлі;

✅ документи містять помилки;

✅ площа не збігається з ДЗК;

✅ цільове призначення має обмеження;

✅ продавець не має права відчужувати ділянку;

✅ є сумніви щодо дієздатності сторін;

✅ документи підроблені або викликають сумніви.

Податки та витрати при продажу земельної ділянки

Під час укладення договору можуть виникати податки, збори та нотаріальні витрати.

На розмір платежів впливають:

✅ строк перебування ділянки у власності;

✅ кількість продажів протягом року;

✅ резидентський статус сторін;

✅ вид земельної ділянки;

✅ ціна договору;

✅ оцінка землі;

✅ статус продавця;

✅ родинні відносини сторін;

✅ вимоги нотаріуса.

Перед угодою потрібно заздалегідь розрахувати всі витрати, щоб не виникло непорозумінь у день підписання.

Як допомагає юридична компанія «Могол Альфа»

Юридична компанія «Могол Альфа» допомагає покупцям і продавцям земельних ділянок безпечно оформити договір купівлі-продажу.

Ми допомагаємо з такими питаннями:

✅ консультація щодо продажу або купівлі землі;

✅ перевірка земельної ділянки перед угодою;

✅ перевірка кадастрового номера;

✅ отримання витягу з ДЗК;

✅ отримання витягу з Реєстру речових прав;

✅ перевірка арештів, іпотек і заборон;

✅ перевірка цільового призначення;

✅ перевірка оренди та переважного права;

✅ підготовка документів для нотаріуса;

✅ супровід угоди у нотаріуса;

✅ аналіз проєкту договору;

✅ супровід купівлі землі з будинком;

✅ супровід продажу сільськогосподарської землі;

✅ допомога при виявленні проблем у документах.

Висновок

Договір купівлі-продажу земельної ділянки - це важливий нотаріальний документ, який підтверджує перехід права власності на землю від продавця до покупця.

Перед укладенням договору потрібно перевірити документи, кадастровий номер, цільове призначення, обтяження, оренду, переважне право купівлі, згоду подружжя та інші юридичні ризики.

Зразок договору можна використовувати лише як орієнтир. Реальний договір повинен готувати нотаріус або юрист з урахуванням конкретної земельної ділянки та документів сторін.

Юридична компанія «Могол Альфа» допоможе перевірити земельну ділянку, підготувати документи, супроводити нотаріальне оформлення та захистити інтереси покупця або продавця.

Залишити заявку 067 939 40 12

SEO-блок

Що таке договір купівлі-продажу земельної ділянки

Які документи потрібні для продажу земельної ділянки

Що перевірити перед купівлею землі

Порядок укладення договору купівлі-продажу землі

Приклад договору купівлі-продажу земельної ділянки

Переважне право купівлі земельної ділянки

Продаж земельної ділянки, яка перебуває в оренді

Коли нотаріус може відмовити у посвідченні договору

Податки та витрати при продажу земельної ділянки

Як допомагає юридична компанія «Могол Альфа»